BGH-Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Bundesgerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil entschieden: Vermieter müssen Mieter vor einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht abmahnen. Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Vermietern erheblich und bringt Klarheit in eine langeumstrittene Rechtsfrage.

Der Fall: Chronischer Zahlungsverzug trotz rechtskräftiger Urteile

Ausgangssituation

• Mietverhältnis seit 1987 in Potsdam
• Rechtskräftige Mieterhöhung um 71,56 € auf 287,22 € monatlich
• Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 € auf 191 € monatlich
• Mieter zahlten trotz Urteilen weiterhin nur die alten, niedrigeren Beträge

Die Zahlen sprechen für sich

Zum Zeitpunkt der Kündigung waren die Mieter mit 3.292,95 € in Verzug – das entspricht mehr als sechs Monatsmieten. Selbst nachträgliche Zahlungen erfolgten nur „unter Vorbehalt“.

Die BGH-Entscheidung: Klare Regeln für Vermieter

Wann ist eine ordentliche Kündigung möglich?

Der BGH bestätigt: Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt vor bei:

✅ ständig unpünktlichen oder unvollständigen Mietzahlungen
✅ Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten über mehr als zwei Zahlungstermine
✅ schuldhaftem Verhalten des Mieters

Keine Abmahnpflicht als Regel

Kernaussage des BGH: Eine Abmahnung vor ordentlicher Kündigung ist grundsätzlich nicht erforderlich.

Begründung:

• Der Gesetzeswortlaut sieht keine Abmahnung vor (anders als bei fristloser Kündigung)
• Der Gesetzgeber wollte bewusst keine Änderung der bestehenden Rechtsprechung
• Bei schuldhaftem Verhalten hat der Mieter die Pflichtverletzung selbst zu verantworten

Ausnahme: Wann kann eine Abmahnung doch relevant werden?

Eine Abmahnung kann ausnahmsweise dann Bedeutung haben, wenn:

• Nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorlag
• Eine Duldung durch den Vermieter zu vermuten war
• Erst die Missachtung der Abmahnung der Pflichtverletzung das nötige Gewicht verleiht

Praktische Auswirkungen für Vermieter

Ihre Vorteile als Vermieter:

• Schnellere Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsproblemen
• Weniger Formalitäten – keine Abmahnung erforderlich
• Stärkere Rechtsposition bei säumigen Mietern
• Planungssicherheit durch klare Rechtslage

Was Sie beachten sollten:

• Schuldhaftes Verhalten muss nachweisbar sein
• Dokumentation aller Zahlungsausfälle ist essentiell
• Bei wirtschaftlicher Notlage des Mieters kann Verschulden entfallen
• Fristgemäße Kündigung bleibt auch bei nachträglichem Ausgleich wirksam

Rechtstipp: Kombination aus fristloser und ordentlicher Kündigung

Empfehlung unserer Kanzlei: Sprechen Sie bei erheblichem Zahlungsverzug sowohl eine
fristlose als auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus.

Vorteil:

• Fristlose Kündigung kann durch Nachzahlung unwirksam werden
• Ordentliche Kündigung bleibt auch bei Nachzahlung bestehen
• Maximaler rechtlicher Schutz für Vermieter

Unser Service für Vermieter

Als spezialisierte Mietrechts-Kanzlei unterstützen wir Sie bei:

• Kündigungsschreiben rechtssicher formulieren
• Räumungsklagen erfolgreich durchführen
• Mieterhöhungen durchsetzen
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• Beratung zu allen mietrechtlichen Fragen

Fazit

Das BGH-Urteil stärkt Vermieterrechte erheblich. Nutzen Sie diese Rechtslage zu Ihrem Vorteil – wir helfen Ihnen dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen.

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