Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann Mieter renovieren müssen und wann nicht

Das Wichtigste in Kürze: Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag muss der Mieter beim Auszug nicht renovieren; das Gesetz legt die Pflicht dem Vermieter auf (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein großer Teil der üblichen Klauseln ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam: starre Fristen, Quotenabgeltung, Farbvorgaben während der Mietzeit und jede Renovierungspflicht, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Schadensersatz kann der Vermieter nur verlangen, wenn er zuvor eine Frist gesetzt hat, und nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe (§ 548 BGB).

Muss ich bei Auszug renovieren? Die Grundregel

Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung). Nicht dazu gehören das Abschleifen von Parkett, der Austausch von Teppichboden oder Reparaturen an der Substanz. Nach dem Gesetz trägt der Vermieter diese Arbeiten; er kann sie nur durch eine Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Enthält der Mietvertrag keine oder eine unwirksame Klausel, schuldet der Mieter beim Auszug nur die Rückgabe in dem Zustand, der sich aus vertragsgemäßem Gebrauch ergibt: besenrein, ohne Beschädigungen, mit normalen Gebrauchsspuren.

Unwirksame Klauseln: Was der BGH gekippt hat

Klausel	Beispiel	Wirksam?	Entscheidung
Starre Fristen	„Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre“	nein	BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03
Weiche Fristen	„in der Regel alle 3 bzw. 5 Jahre, soweit erforderlich“	ja, bei renoviert übergebener Wohnung	ständige Rechtsprechung
Quotenabgeltung	„bei Auszug vor Fristablauf zahlt der Mieter anteilig“	nein	BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13
Unrenoviert übergeben	jede Renovierungsklausel ohne angemessenen Ausgleich	nein	BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14
Farbvorgabe während der Mietzeit	„nur in neutralen, hellen Farben streichen“	nein	BGH, 18.06.2008, VIII ZR 224/07
Neutrale Farben bei Rückgabe	„bei Auszug in hellen, neutralen Farbtönen“	ja	BGH, 22.10.2008, VIII ZR 283/07
Endrenovierung unabhängig vom Zustand	„bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“	nein	BGH, 12.09.2007, VIII ZR 316/06
Fachhandwerkerklausel	„Schönheitsreparaturen sind ausführen zu lassen“	nein	BGH, 09.06.2010, VIII ZR 294/09

Ist eine Klausel unwirksam, fällt die gesamte Renovierungspflicht zurück an den Vermieter; eine geltungserhaltende Reduktion auf das noch zulässige Maß findet nicht statt. Das gilt auch für Formularmietverträge, die vor den jeweiligen Entscheidungen geschlossen wurden. Wer 2010 einen Vertrag mit starren Fristen unterschrieben hat, schuldet heute keine Renovierung.

Unrenoviert eingezogen: der häufigste Fall

Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist jede Klausel unwirksam, die den Mieter zur Renovierung verpflichtet, es sei denn, er hat dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten, etwa eine mietfreie Zeit (BGH, VIII ZR 185/14). „Unrenoviert“ bedeutet nicht „verwohnt“: Es genügt, dass Gebrauchsspuren des Vormieters sichtbar waren, die über Bagatellen hinausgehen. Die Beweislast dafür trägt der Mieter. Fotos vom Einzugstag, ein Übergabeprotokoll mit Zustandsbeschreibung und Zeugen sind deshalb wertvoller als jede spätere Argumentation. Wie der Nachweis in der Praxis gelingt, zeigt unser Beitrag Mieter muss unrenovierten Zustand beweisen.

Die Kehrseite: Verlangt der Mieter in einer unrenoviert übernommenen Wohnung während der Mietzeit vom Vermieter eine Renovierung, weil sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, muss der Vermieter zwar renovieren, der Mieter sich aber regelmäßig zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil er sonst besser stünde als bei Einzug (BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Wirksame Klausel: Was dann beim Auszug zu tun ist

Ist die Klausel wirksam, schuldet der Mieter die Arbeiten nur, soweit sie nach dem tatsächlichen Zustand erforderlich sind; wer nach zwei Jahren aus einer frisch renovierten Wohnung auszieht, muss nicht streichen. Die Ausführung darf in Eigenleistung erfolgen, muss aber fachgerecht sein: deckend, ohne Streifen, Nasen oder Farbspritzer. Kräftige Farben dürfen bei Rückgabe in helle, neutrale Töne überstrichen werden müssen, wenn der Vertrag das vorsieht. Dübellöcher in üblichem Umfang sind vertragsgemäßer Gebrauch, müssen aber bei geschuldeter Renovierung verschlossen werden. Einbauten und Veränderungen (Laminat, Küche, Wanddurchbruch) sind unabhängig von Schönheitsreparaturen zurückzubauen, sofern der Vermieter nicht auf den Rückbau verzichtet.

Schadensersatz, Fristsetzung und die Sechsmonatsfrist

Renoviert der Mieter trotz wirksamer Klausel nicht, kann der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung verlangen, aber nur, wenn er dem Mieter zuvor eine angemessene Frist zur Nachholung gesetzt hat (§ 281 Abs. 1 BGB). Ohne Fristsetzung ist der Anspruch verloren; eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mieter die Renovierung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Anders bei Beschädigungen der Mietsache, etwa Brandlöchern, Kratzern im Parkett oder Schimmel durch falsches Lüften: Hier besteht der Ersatzanspruch ohne Fristsetzung (BGH, 28.02.2018, VIII ZR 157/17).

Alle Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt mit der Rückgabe der Schlüssel, nicht mit dem Mietende. Wer als Vermieter die Kaution wegen angeblicher Renovierungsmängel einbehält, muss innerhalb dieser Frist abrechnen oder klagen; danach kann der Mieter die Auszahlung verlangen. Umgekehrt bedeutet das für Mieter: Nach sechs Monaten ohne Forderung ist das Thema erledigt.

Übergabe richtig gestalten

1. Klausel vorher prüfen. Vor dem Griff zum Pinsel den Mietvertrag gegen die Tabelle oben halten. Wer ohne Pflicht renoviert, bekommt das Geld nicht zurück.
2. Gemeinsames Übergabeprotokoll. Zustand jedes Raums, Zählerstände, Schlüsselzahl, Datum, Unterschriften beider Seiten. Vorbehalte des Vermieters müssen konkret benannt sein; ein pauschaler Vorbehalt genügt nicht.
3. Fotos mit Datum von allen Wänden, Böden, Fenstern und Sanitärobjekten, auch von Dübellöchern und Gebrauchsspuren.
4. Nichts unterschreiben, was eine Renovierungspflicht anerkennt. Ein im Protokoll erklärtes Anerkenntnis kann eine unwirksame Klausel nachträglich ersetzen.
5. Kaution schriftlich zurückfordern und die Sechsmonatsfrist notieren.

Wann Sie anwaltliche Hilfe brauchen

Für Mieter: Der Vermieter behält die Kaution ein, fordert Malerkosten oder legt einen Kostenvoranschlag über mehrere tausend Euro vor. Für Vermieter: Die Wohnung kommt verwohnt zurück und die Sechsmonatsfrist läuft. In beiden Fällen entscheidet die Klauselprüfung über den Ausgang, und sie dauert bei uns eine halbe Stunde. Wir vertreten im Mietrecht Mieter und Vermieter; der Mietrechtsschutz deckt die Auseinandersetzung in der Regel, die Deckungsanfrage übernehmen wir. Bei Anfragen bis 15 Uhr rufen wir am selben Werktag zurück.

Renovierungsklausel kostenlos prüfen lassen

Weiterführend: Starre Renovierungsfristen und Tapetenklausel unwirksam, Mietkaution zurückfordern, Anwalt für Mietrecht in Leipzig, Rechtsschutz-Check.

Nikotinspuren: Schönheitsreparatur oder Schadensersatz

Rauchen in der Wohnung ist ohne vertragliches Verbot vertragsgemäßer Gebrauch (BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). Übliche Nikotinablagerungen, die sich durch Tapezieren und Streichen beseitigen lassen, sind Schönheitsreparaturen; ob der Mieter sie schuldet, hängt allein von einer wirksamen Klausel ab. Schadensersatz schuldet der Mieter erst, wenn die Spuren über das hinausgehen, was mit Schönheitsreparaturen zu beseitigen ist (BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07).

Rauchen auf dem Balkon ist grundsätzlich erlaubt; bei wesentlicher Beeinträchtigung können Nachbarn eine zeitliche Regelung verlangen (BGH, Urteil vom 16.01.2015, V ZR 110/14).

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