Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 62/19) eine wichtige Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Notdienstpauschalen getroffen. Die Richter stellten eindeutig fest: Notdienstpauschalen für Hausmeister sind nicht umlagefähige Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss.

Der Fall: Streit um 102,84 Euro Notdienstpauschale

In dem entschiedenen Fall ging es um eine Berliner Mietwohnung. Die Vermieterin hatte in der Betriebskostenabrechnung für 2016 eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von 1.199,52 Euro ausgewiesen. Diese Pauschale zahlte sie dem Hausmeister für dessen Bereitschaft bei Störungen wie Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten. Die Mieter weigerten sich, ihren Anteil von 102,84 Euro zu zahlen – zu Recht, wie sich herausstellte.

BGH-Entscheidung: Klare Abgrenzung zwischen Betriebs- und Verwaltungskosten

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Dazu gehören beispielsweise:

• Heizkosten
• Wasserkosten
• Müllabfuhr
• Hausreinigung
• Gartenpflege

Hausmeisterkosten: Was ist umlagefähig?

Umlagefähige Hausmeisterkosten umfassen nach der BGH-Rechtsprechung:

• Sicherheitsbereich: Kontrolle von Fluchtwegen, Überwachung der Beleuchtung, Brandschutz
• Ordnungsbereich: Überwachung der Hausordnung, Treppenhausreinigung
• Wartung und Pflege: Bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten

Entscheidend ist, dass es sich um routinemäßige Tätigkeiten handelt, die ohne konkreten Anlass in regelmäßigen Intervallen durchgeführt werden.

Warum Notdienstpauschalen Verwaltungskosten sind

Der BGH begründete seine Entscheidung folgendermaßen:

1. Verwaltungstätigkeit, nicht Sicherheitstätigkeit

Die Notdienstbereitschaft umfasst:

• Entgegennahme von Störungsmeldungen
• Veranlassung von Reparaturmaßnahmen
• Koordination mit Handwerkern

Diese Tätigkeiten gehören zur Grundstücksverwaltung, nicht zum Sicherheitsbereich.

2. Vergleich mit normalen Geschäftszeiten

Während der üblichen Geschäftszeiten werden Störungsmeldungen an die Hausverwaltung gerichtet. Die rechtliche Einordnung einer Tätigkeit kann nicht davon abhängen, ob sie innerhalb oder außerhalb der Geschäftszeiten erfolgt.

3. Keine routinemäßige Sicherheitstätigkeit

Im Gegensatz zu regelmäßigen Kontroll- und Überwachungsaufgaben handelt es sich bei der Notdienstbereitschaft um eine reaktive Tätigkeit, die nur bei konkreten Störungen aktiv wird.

Abgrenzung zu anderen Notdiensten

Aufzug-Notrufbereitschaft

Eine Ausnahme bildet die Notrufbereitschaft für Personenaufzüge. Diese ist umlagefähig, weil:

• Gesetzliche Verpflichtung nach der Betriebssicherheitsverordnung besteht
• Ständige Erreichbarkeit für Notfälle im Aufzug vorgeschrieben ist
• Spezielle Sicherheitsanforderungen erfüllt werden müssen

Wartungsverträge

Bei Wartungsverträgen für technische Anlagen muss differenziert werden:

• Reine Wartungsleistungen sind umlagefähig
• Reparaturen und Notrufbereitschaften sind nicht umlagefähig

Praktische Konsequenzen für Vermieter und Mieter

Für Vermieter

• Vertragsprüfung: Prüfen Sie Ihre Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen.
• Kostenplanung: Kalkulieren Sie Notdienstpauschalen als nicht umlagefähige Verwaltungskosten.
• Vertragsgestaltung: Eine pauschale Vereinbarung zur Umlage aller „Hausmeisterkosten“ reicht nicht aus.

Für Mieter

• Widerspruchsrecht: Sie können Notdienstpauschalen in Betriebskostenabrechnungen beanstanden.
• Rückforderung: Zu Unrecht gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.
• Beweislast: Vermieter müssen nachweisen, dass umgelegte Kosten tatsächlich Betriebskosten sind.

Fazit: Klarheit für Mietrecht geschaffen

Das BGH-Urteil schafft wichtige Rechtssicherheit im Mietrecht. Vermieter können Notdienstpauschalen für Hausmeister nicht mehr ohne weiteres auf ihre Mieter umlegen. Die Entscheidung stärkt die Position der Mieter und sorgt für eine klarere Abgrenzung zwischen umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähigen Verwaltungskosten.

Bei Fragen zur Betriebskostenabrechnung oder anderen mietrechtlichen Themen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei für eine individuelle Beratung.

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Dieser Blog-Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

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