Betriebskostenabrechnung: Wann darf der Vermieter nachträglich korrigieren? – LG München I klärt auf
LG München – Beschluss (Az.: 31 S 10140/23)
Das Wichtigste in Kürze
Das Landgericht München I hat in seinem Beschluss wichtige Klarstellungen zur nachträglichen Korrektur von Betriebskostenabrechnungen getroffen. Die Entscheidung ist besonders relevant für Mieter und Vermieter, die sich mit der Frage beschäftigen, ob und unter welchen Umständen eine bereits erteilte Abrechnung zu Lasten des Mieters geändert werden darf.
Der Fall: Nachträgliche Geltendmachung von Grundsteuer
Im vorliegenden Fall ging es um die nachträgliche Ergänzung der Grundsteuer in einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018. Der Mieter hatte gegen die Korrektur der Abrechnung geklagt und war bereits vor dem Amtsgericht München gescheitert. Auch die Berufung vor dem Landgericht München I blieb erfolglos.
Die Rechtslage: § 556 Abs. 3 BGB unter der Lupe
Ausschlussfrist schützt nicht vor jeder Korrektur
Das Gericht stellte klar, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht jede nachträgliche Änderung einer Betriebskostenabrechnung verhindert. Entscheidend ist die genaue Formulierung des Gesetzes:
- Die Ausschlussfrist erfasst nur die „Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter“.
- Eine Reduzierung eines Guthabens ist von dieser Formulierung nicht erfasst.
- Solange dem Mieter nach der Korrektur noch ein Guthaben verbleibt, liegt keine unzulässige Nachforderung vor.
BGH-Rechtsprechung bestätigt differenzierte Betrachtung
Das Landgericht München I bezog sich auf die etablierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und betonte:
Der Mieter ist vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 III 3 BGB nur „weitgehend geschützt“ – nicht absolut.
Praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter
Für Vermieter
- Korrekturen innerhalb der Abrechnungsfrist (12 Monate) sind grundsätzlich zulässig.
- Auch nach Ablauf der Frist können Änderungen vorgenommen werden, wenn dadurch keine Nachforderung entsteht.
- Die nachträgliche Ergänzung von Betriebskostenpositionen wie Grundsteuer ist möglich.
Für Mieter
- Vertrauensschutz besteht primär bezüglich der Tatsache des Guthabens, nicht unbedingt dessen Höhe.
- Eine unrichtige Abrechnung begründet keinen Vertrauensschutz.
- Bei Zweifeln sollte frühzeitig rechtliche Beratung eingeholt werden.
Wichtige Abgrenzung: Guthaben vs. Nachforderung
Das Gericht machte eine wichtige Unterscheidung:
- Zulässig: Korrektur von Guthaben zu Guthaben (auch wenn geringer)
- Unzulässig: Umwandlung eines Guthabens in eine Nachforderung nach Ablauf der Frist
- Zulässig: Korrekturen innerhalb der 12-Monats-Frist zu Lasten des Mieters
Kostenhinweis und praktischer Rat
Das Gericht empfahl der unterlegenen Partei die Rücknahme der Berufung, um Kosten zu sparen. Dies zeigt, dass aussichtslose Rechtsmittel erhebliche finanzielle Folgen haben können.
Fazit: Rechtssicherheit durch klare Regeln
Der Beschluss des LG München I schafft wichtige Rechtssicherheit in einem umstrittenen Bereich des Mietrechts. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die differenzierten Regelungen zur Betriebskostenabrechnung kennen und bei Unsicherheiten rechtzeitig fachkundigen Rat einholen.
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Quelle: LG München I, Beschluss vom 30.11.2023, Az.: 31 S 10140/23