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BGH-Urteil: Generelles Tierhaltungsverbot in Mietverträgen ist unwirksam

BGH stärkt Mieterrechte: Pauschale Verbote von Hunden und Katzen in Mietverträgen sind unzulässig

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem wegweisenden Urteil vom 20.03.2013 (Az. VIII ZR 168/12) entschieden: Mietvertragsklauseln, die pauschal die Haltung von Hunden und Katzen verbieten, sind unwirksam. Dies stärkt die Rechte von Mietern erheblich und verpflichtet Vermieter zu einer Einzelfallprüfung.

Der Fall: Kleiner Hund, große Rechtsfrage

Ein Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft hielt einen kleinen Shi Tzu-Malteser-Mischling (Schulterhöhe: 20 cm) in seiner Mietwohnung. Der Hund war auf ärztlichen Rat für seinen Sohn angeschafft worden und verursachte keinerlei Störungen. Dennoch forderte die Vermieterin die Entfernung des Tieres, da der Mietvertrag in § 16 eine Klausel enthielt: „Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten.“

Die BGH-Entscheidung: Einzelfallprüfung statt Pauschalverbot

Warum sind solche Klauseln unwirksam?

Der BGH begründete die Unwirksamkeit der Klausel mit mehreren wichtigen Argumenten:

  1. Unangemessene Benachteiligung: Die Klausel benachteiligt Mieter übermäßig, da sie selbst in besonderen Härtefällen (z.B. Blindenhunde, Therapiehunde) keine Ausnahmen zulässt.
  2. Verstoß gegen Grundprinzipien: Das pauschale Verbot widerspricht dem wesentlichen
    Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht nach § 535 Abs. 1 BGB.
  3. Fehlende Interessenabwägung: Die Klausel verhindert die gesetzlich gebotene Abwägung der Interessen aller Beteiligten im Einzelfall.

Was gilt stattdessen?

Nach der BGH-Entscheidung ist eine umfassende Einzelfallprüfung erforderlich. Dabei sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

  • Art, Größe und Verhalten des Tieres
  • Beschaffenheit der Wohnung und des Hauses
  • Interessen der Nachbarn und Mitbewohner
  • Besondere Bedürfnisse des Mieters (medizinische Gründe, etc.)
  • Bisherige Handhabung durch den Vermieter

Praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter

  • Keine Panik bei Verbotsklauseln: Solche Klauseln sind unwirksam
  • Recht auf Einzelfallprüfung: Vermieter müssen konkrete Gründe für ein Verbot nachweisen
  • Bessere Verhandlungsposition: Besonders bei kleinen, ruhigen Tieren

Für Vermieter

  • Formulierung überprüfen: Pauschale Verbote sind rechtlich unwirksam
  • Erlaubnisvorbehalt als Alternative: „Tierhaltung bedarf der Zustimmung“ ist zulässig
  • Einzelfallentscheidung: Jeder Fall muss individuell bewertet werden

Rechtssichere Mietvertragsgestaltung

Statt pauschaler Verbote sollten Vermieter folgende Formulierungen verwenden:

„Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung wird im Rahmen einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände erteilt oder versagt.“

Unser Rechtsrat

Als Mieter sollten Sie nicht vorschnell auf die Haustierhaltung verzichten, nur weil der Mietvertrag ein pauschales Verbot enthält. Lassen Sie die Klausel rechtlich prüfen. Als Vermieter sollten Sie Ihre Mietverträge überarbeiten und auf rechtssichere Formulierungen umstellen.

Kontakt für Rechtsberatung

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Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten rechtlichen Problemen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

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