BGH – Urteil vom 13. September 2023 (Az. VIII ZR 109/22)

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Klarstellung im Mietrecht getroffen: Auch Mieter von Einzimmerwohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung haben.

Der Fall: Auslandsaufenthalt und Untervermietung

In dem entschiedenen Fall wollte ein Mieter einer Berliner Einzimmerwohnung für seinen berufsbedingten Auslandsaufenthalt von Juni 2021 bis November 2022 einen Teil seiner Wohnung für 241 Euro monatlich untervermieten. Die Vermieter lehnten dies ab.

Besonderheiten des Falls:

• Befristeter Auslandsaufenthalt für berufliche Zwecke
• Teilweise Untervermietung bei Beibehaltung eigener Bereiche
• Lagerung persönlicher Gegenstände in Schrank, Kommode und abgetrenntem Bereich
• Verbleib des Wohnungsschlüssels beim Hauptmieter

Rechtliche Grundlage: § 553 Abs. 1 BGB

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn:

• Berechtigtes Interesse nach Vertragsabschluss entstanden ist
• Nur ein Teil des Wohnraums überlassen wird
• Keine Hindernisse gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegen

Die BGH-Entscheidung: Kernaussagen

1. Kein Ausschluss von Einzimmerwohnungen

Der BGH stellt klar: § 553 Abs. 1 BGB gilt auch für Einzimmerwohnungen. Das Gesetz stellt keine quantitativen Vorgaben bezüglich der Zimmeranzahl auf.

2. Entscheidend ist der Gewahrsam

Maßgeblich ist, dass der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt. Dies ist bereits erfüllt, wenn:

• Persönliche Gegenstände in der Wohnung verbleiben
• Ein Wohnungsschlüssel zurückbehalten wird
• Bestimmte Bereiche dem Mieter vorbehalten bleiben

3. Großzügiger Maßstab

Aufgrund des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Die Vorschrift soll dem Mieter helfen, seinen Wohnraum zu erhalten.

Berechtigtes Interesse: Was gilt?

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn vernünftige Gründe den Wunsch nach Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen. Beispiele:

• Berufsbedingter Auslandsaufenthalt
• Finanzielle Entlastung durch Mieteinnahmen
• Erhaltung der Wohnung während Abwesenheit
• Mobilität und Flexibilität im Berufsleben

Praktische Auswirkungen für Mieter

Rechte von Einzimmerwohnungs-Mietern

• Gleichstellung mit Mehrzimmerwohnungs-Mietern
• Anspruch auf Untervermietungserlaubnis bei berechtigtem Interesse
• Schutz vor rechtsmissbräuchlicher Kündigung

Voraussetzungen beachten

• Rechtzeitige Beantragung der Erlaubnis
• Beibehaltung des Gewahrsams (Schlüssel, persönliche Gegenstände)
• Nachweis des berechtigten Interesses

Bedeutung für Vermieter

Vermieter können die Untervermietung nicht pauschal bei Einzimmerwohnungen ablehnen. Sie müssen:

• Berechtigtes Interesse des Mieters prüfen
• Hindernisse gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegen
• Rechtsmissbräuchliche Kündigungen vermeiden

Grenzen der Untervermietung

Die Untervermietungserlaubnis kann verweigert werden, wenn:

• Wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt
• Übermäßige Belegung des Wohnraums droht
• Unzumutbarkeit für den Vermieter besteht

Fazit: Stärkung der Mieterrechte

Das BGH-Urteil stärkt die Rechte von Mietern erheblich und berücksichtigt moderne Lebens- und Arbeitsformen. Mobilität und Flexibilität werden als wichtige gesellschaftliche Aspekte anerkannt.

Praxistipp: Mieter sollten frühzeitig und schriftlich die Untervermietungserlaubnis beantragen und dabei ihr berechtigtes Interesse darlegen. Bei Verweigerung kann ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestehen.

---

Haben Sie Fragen zur Untervermietung oder benötigen rechtliche Beratung? Unsere Rechtsanwälte für Mietrecht unterstützen Sie gerne bei allen Fragen rund um Untervermietung, Mietverträge und Mieterrechte.

Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung – wir helfen Ihnen dabei, Ihre Rechte durchzusetzen.

---

Schlüsselwörter: Untervermietung, Einzimmerwohnung, BGH-Urteil, Mietrecht, § 553 BGB, berechtigtes Interesse, Gewahrsam, Mieterrechte