Mietrecht: Mieter darf defekten Kühlschrank selbst ersetzen und Kosten verrechnen

AG Neubrandenburg – Urteil vom 13.09.2023 (Az. 103 C 292/23)

Das Wichtigste in Kürze

Das Amtsgericht Neubrandenburg hat mit Urteil vom 13.09.2023 eine wichtige Entscheidung zum Mietrecht bei Einbauküchen getroffen. Das Gericht bestätigte das Recht von Mietern, bei defekten Kühlschränken in vermieteten Einbauküchen selbst Ersatz zu beschaffen und die Kosten mit der Miete zu verrechnen.

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Der Fall: Defekter Kühlschrank in Einbauküche

In dem verhandelten Fall forderte ein Vermieter von seiner Mieterin ausstehende Mietzahlungen in Höhe von 225 Euro für Februar und März 2022. Die Mieterin verweigerte jedoch die Zahlung, da sie einen defekten Kühlschrank der vermieteten Einbauküche auf eigene Kosten hatte ersetzen müssen.

Chronologie der Ereignisse

• Oktober 2021: Mieterin meldet defekten Kühlschrank beim Vermieter
• 08.11.2021: Hausmeister besichtigt den Kühlschrank und fotografiert die defekte Türdichtung
• 12.11.2021: Mieterin bestellt neuen Kühlschrank online
• 15.11.2021: Vermieter lehnt Austausch des Kühlschranks ab

Rechtliche Bewertung des Gerichts

Das Amtsgericht Neubrandenburg entschied zugunsten der Mieterin und wies die Klage des Vermieters ab. Die Begründung stützte sich auf mehrere zentrale Punkte:

1. Vermieterverantwortung für Einbauküchen

Bei vermieteten Einbauküchen ist der Vermieter für die Funktionstüchtigkeit aller Geräteverantwortlich. Dies schließt auch den Kühlschrank mit ein, wenn dieser Teil der vermieteten Ausstattung ist.

2. Berechtigung zur Aufrechnung

Die Mieterin konnte ihren Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) für den selbst beschafften Kühlschrank gegen die Mietforderung aufrechnen (§ 389 BGB). Schließt der Mietvertrag die Aufrechnung aus, muss der Mieter sie mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform ankündigen (§ 556b Abs. 2 BGB).

3. Verzug des Vermieters

Da der Vermieter nach ordnungsgemäßer Mängelanzeige die Reparatur bzw. den Austausch verweigerte, befand er sich in Verzug. Dies berechtigte die Mieterin zur Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Wichtige Voraussetzungen für Mieter

Für eine erfolgreiche Geltendmachung von Aufwendungsersatzansprüchen müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Ordnungsgemäße Mängelanzeige

• Schriftliche oder mündliche Mitteilung des Mangels an den Vermieter
• Angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen
• Dokumentation der Mängelanzeige (z.B. durch Fotos, E-Mails)

Verweigerung oder Verzug des Vermieters

• Vermieter lehnt Reparatur oder Austausch ab, oder
• Vermieter kommt seiner Verpflichtung nicht nach gesetzter Frist nach.

Erforderlichkeit der Maßnahme

• Der Mangel muss die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigen.
• Die selbst vorgenommene Reparatur/der Austausch muss erforderlich und angemessen sein.

Praktische Tipps für Mieter

1. Dokumentation ist entscheidend

• Mängel fotografisch dokumentieren
• Mängelanzeigen schriftlich stellen (E-Mail, Brief)
• Kommunikation mit dem Vermieter aufbewahren

2. Angemessene Frist setzen

• Bei dringenden Mängeln (wie defekten Kühlschränken): 1-2 Wochen
• Frist sollte schriftlich gesetzt werden
• Nach Fristablauf zur Selbstvornahme berechtigt

3. Kostenvoranschläge einholen

• Mehrere Angebote vergleichen
• Nur notwendige und angemessene Kosten sind erstattungsfähig
• Belege und Rechnungen aufbewahren

Auswirkungen auf die Mietpraxis

Diese Entscheidung stärkt die Position von Mietern erheblich:

• Vermieter können sich nicht einfach ihrer Instandhaltungspflicht entziehen.
• Mieter haben bei berechtigten Mängeln ein Selbstvornahmerecht.
• Aufrechnung mit Mietforderungen ist bei entsprechenden Voraussetzungen möglich.

Wann sollten Sie anwaltliche Hilfe suchen?

Bei komplexeren mietrechtlichen Streitigkeiten empfiehlt sich die frühzeitige Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht:

• Unklare Rechtslage bei Mängeln
• Hohe Schadensersatzforderungen
• Drohende Kündigung durch den Vermieter
• Auseinandersetzungen über Kaution oder Nebenkostenabrechnung

Fazit

Das Urteil des AG Neubrandenburg verdeutlicht: Mieterrechte sind ernst zu nehmen. Vermieter können sich nicht ihrer Verantwortung für vermietete Ausstattung entziehen. Mieter sollten ihre Rechte kennen und bei berechtigten Mängeln konsequent durchsetzen.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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Fachlich geprüft von Rechtsanwalt Christoph Lattreuter, Geschäftsführer der WKR Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, seit 2003 als Rechtsanwalt tätig. Letzte inhaltliche Prüfung: Oktober 2026.