Airbnb-Untervermietung ohne Erlaubnis: Amtsgericht Hamburg bestätigt fristlose Kündigung
AG Hamburg – Urteil vom 29.08.2023 (Az. 21 C 17/23)
Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 29.08.2023 eine wegweisende Entscheidung zur Untervermietung über Airbnb getroffen. Das Gericht bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der jahrelang ohne Erlaubnis ein Zimmer seiner Wohnung tageweise an Touristen vermietete.
Die Ausgangslage: Jahrelange Airbnb-Vermietung ohne Genehmigung
Der Fall zeigt typische Probleme der Kurzzeitvermietung in Mietwohnungen auf:
- Seit 2014 vermietete der Mieter ein Zimmer zunächst an Fotomodels, später über Airbnb an Touristen.
- Die Untervermietung erfolgte ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters.
- Der Vermieter entdeckte die Airbnb-Anzeige bei einer Internetrecherche.
- Trotz Kündigung setzte der Mieter die touristische Vermietung fort.
Rechtliche Bewertung: Wann ist eine fristlose Kündigung berechtigt?
Gebrauchsüberlassung an Dritte liegt vor
Das Gericht stellte klar: Die tageweise Vermietung über Airbnb stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar. Dabei erwerben die Touristen ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung.
Airbnb-Vermietung ist nicht gleich Wohngemeinschaft
Ein zentraler Punkt der Entscheidung: Touristische Kurzzeitvermietung unterscheidet sich grundlegend von einer normalen Wohngemeinschaft oder Untervermietung an bekannte Personen. Das Gericht betonte:
- Ständig wechselnde Touristen führen zu erheblichen Beeinträchtigungen
- Erhöhte Abnutzung der Wohnung ist die Folge
- Gesteigerte Belastung für Nachbarn durch fremde Personen
Keine Erlaubnis für Airbnb trotz allgemeiner Untervermietungserlaubnis
Besonders wichtig für die Praxis: Selbst wenn eine allgemeine Untervermietungserlaubnis vorliegt, umfasst diese nicht automatisch die touristische Kurzzeitvermietung. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2014 entschieden, dass Mieter nicht davon ausgehen können, dass eine Erlaubnis die tageweise Vermietung an Touristen einschließt.
Abmahnung vor Kündigung erforderlich
Das Gericht wandelte die erste unwirksame Kündigung in eine wirksame Abmahnung um (§ 140 BGB). Diese Umdeutung ist möglich, wenn die Kündigung als deutlicher Hinweis auf Vertragsverletzungen verstanden werden kann.
Die zweite Kündigung war dann wirksam, da:
- Eine ordnungsgemäße Abmahnung vorlag
- Der Mieter die Vertragsverletzung nicht beendete
- Die Rechtsverletzung als erheblich einzustufen war
Praktische Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Für Mieter
- Holen Sie vor Airbnb-Vermietung unbedingt die schriftliche Erlaubnis des Vermieters ein
- Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis reicht nicht aus
- Beachten Sie auch gewerberechtliche und steuerliche Aspekte
- Touristische Vermietung kann zur fristlosen Kündigung führen
Für Vermieter
- Kontrollieren Sie regelmäßig Airbnb und andere Plattformen auf Ihre Objekte
- Eine Abmahnung vor der Kündigung ist erforderlich
- Dokumentieren Sie Verstöße sorgfältig für spätere Verfahren
- Berücksichtigen Sie bei Untervermietungserlaubnissen die Art der geplanten Nutzung
Rechtliche Grundlagen der Entscheidung
Das Urteil stützt sich auf folgende Gesetze:
- § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Außerordentliche Kündigung bei erheblicher Pflichtverletzung
- § 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 140 BGB: Umdeutung der unwirksamen Kündigung in Abmahnung
Unser Fazit
Das Hamburger Urteil bestätigt die strenge Rechtsprechung zur Airbnb-Untervermietung. Mieter sollten die Risiken nicht unterschätzen und vorab rechtlichen Rat einholen. Vermieter haben bei unbefugter touristischer Nutzung gute Chancen auf eine erfolgreiche Kündigung.
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