Betriebskostenabrechnung verspätet? Mieter müssen nicht zahlen – Wichtiges Urteil des AG Berlin-Köpenick
AG Berlin-Köpenick – Urteil vom 5. März 2024 (Az. 3 C 243/23)
Das Wichtigste in Kürze
Urteil stärkt Mieterrechte bei verspäteter Betriebskostenabrechnung und Kautionsrückzahlung
Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hat eine wichtige Entscheidung zu den Fristen bei Betriebskostenabrechnungen getroffen, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Bedeutung ist.
Der Fall: Verspätete Betriebskostenabrechnung führt zu Nachzahlungsverlust
In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses 500 EUR der Mietsicherheit für ausstehende Betriebskostenabrechnungen einbehalten. Die Betriebskostenabrechnung für 2021 mit einer Nachforderung von 813,99 EUR wurde jedoch erst im Dezember 2022 per Einschreiben versandt – und damit zu spät.
Die 12-Monats-Frist nach § 556 BGB ist strikt einzuhalten
Das Gericht stellte klar: Betriebskostennachforderungen müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen.
Wichtige Erkenntnisse des Urteils
- Einschreiben allein reicht nicht: Die bloße Versendung per Einschreiben genügt nicht – die Abrechnung muss tatsächlich beim Mieter ankommen.
- Zugang bei Nichtabholung: Wenn der Mieter das Einschreiben nicht abholt, erfolgt kein wirksamer Zugang.
- Strikte Fristbeachtung: Die 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB ist eine Ausschlussfrist.
Auswirkungen auf die Kautionsrückzahlung
Da die Betriebskostenabrechnung 2021 nicht rechtzeitig zuging, konnte der Vermieter nicht mit der Nachforderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung von 398,63 EUR nebst Zinsen und Verzugspauschale.
Praktische Tipps für Mieter
Bei verspäteter Betriebskostenabrechnung
- Prüfen Sie die Frist: Abrechnung muss binnen 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zugehen
- Dokumentieren Sie den Zugang (oder Nicht-Zugang) der Abrechnung
- Fordern Sie rechtzeitig Ihre Kaution zurück
Bei Kautionsrückzahlung:
- Vermieter haben nach Mietende eine angemessene Prüfungsfrist
- Zinsen auf zurückbehaltene Kaution ab Verzugseintritt
- Verzugspauschale von 40 EUR bei berechtigter Rückforderung
Rechtliche Grundlagen
Das Urteil basiert auf folgenden Rechtsgrundlagen:
- § 556 Abs. 3 BGB: 12-Monats-Frist für Betriebskostenabrechnungen
- § 551 BGB: Rückzahlung der Mietsicherheit
- §§ 286, 288 BGB: Verzugszinsen und Verzugspauschale
Fazit für die Praxis
Dieses Urteil zeigt deutlich: Vermieter müssen die gesetzlichen Fristen bei Betriebskostenabrechnungen strikt einhalten. Verspätete Abrechnungen führen zum Verlust der Nachforderungsansprüche. Mieter sollten ihre Rechte kennen und rechtzeitig geltend machen.
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