Eigenbedarfskündigung unwirksam: Was Vermieter bei der Begründung beachten müssen
LG Berlin – Urteil vom 15.11.2016 – 67 S 247/16
Das Wichtigste in Kürze
Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 15. November 2016 eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam erklärt, weil die Begründung unzureichend war. Vermieter müssen konkrete Tatsachen darlegen – pauschale Angaben reichen nicht aus.
Der Fall
Ein Vermieter kündigte seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs die Wohnung in Berlin. Als Begründung gab er lediglich an, dass er:
- seit zwei Jahren in Berlin lebe
- ein Restaurant betreibe
- derzeit bei Freunden wohne
- die Wohnung ersteigert habe, um dort einzuziehen
Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung – mit Erfolg.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Berlin erklärte die Eigenbedarfskündigung für unwirksam. Die Begründung des Vermieters genügte nicht den gesetzlichen Anforderungen nach § 573 Abs. 3 BGB.
Warum die Begründung unzureichend war
Das Gericht bemängelte mehrere Punkte:
- Zu unkonkret: Die Angabe „bei Freunden wohnen“ ist zu pauschal und nicht nachprüfbar.
- Fehlende Einzelheiten: Unklar blieb:
- Ob ein (Unter-)Mietvertrag mit den Freunden besteht
- Wie groß der verfügbare Wohnraum ist
- Ob es sich nur um eine Notlösung handelt
- Widersprüchliche Angaben: An anderer Stelle hieß es, der Vermieter wohne in seinem Restaurant.
- Bloße Leerformel: Die Aussage „weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ umschreibt nur den Begriff Eigenbedarf, ohne konkrete Informationen zu liefern.
Was Vermieter beachten müssen
Die richtige Begründung bei Eigenbedarfskündigung
Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung die wesentlichen
Tatsachen darlegen. Das bedeutet:
Konkrete Angaben zu:
- Der aktuellen Wohnsituation
- Den Gründen für den Bedarf der Wohnung
- Der geplanten Nutzung
- Den persönlichen Umständen
Nicht ausreichend sind:
- Pauschale Formulierungen
- Bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts
- Unkonkrete Angaben ohne Details
- Nicht nachprüfbare Behauptungen
Schutzzweck der Begründungspflicht
Die Begründungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen:
- Seine Rechtsstellung frühzeitig zu bewerten
- Die Kündigung zu überprüfen
- Zu entscheiden, ob Widerspruch sinnvoll ist
Praktische Tipps für Vermieter
So formulieren Sie eine rechtssichere Eigenbedarfskündigung
1. Detaillierte Darstellung der aktuellen Wohnsituation
- Genaue Beschreibung der derzeitigen Unterbringung
- Größe und Art der aktuellen Wohnung/Unterkunft
- Dauer und rechtliche Grundlage der Unterbringung
2. Konkrete Begründung des Bedarfs
- Genaue Beschreibung der derzeitigen Unterbringung
- Größe und Art der aktuellen Wohnung/Unterkunft
- Dauer und rechtliche Grundlage der Unterbringung
3. Vollständige und widerspruchsfreie Angaben
- Alle Aussagen müssen nachprüfbar sein
- Keine widersprüchlichen Informationen
- Bei Bedarf Belege beifügen
Rechtliche Konsequenzen unwirksamer Kündigungen
Eine unwirksame Eigenbedarfskündigung hat schwerwiegende Folgen:
- Die Kündigung ist von Anfang an nichtig
- Das Mietverhältnis besteht fort
- Nachträgliche Heilung ist nicht möglich
- Der Vermieter trägt die Prozesskosten beider Instanzen
Unser Rat
Für Vermieter
Lassen Sie Eigenbedarfskündigungen vorab anwaltlich prüfen. Eine sorgfältige Vorbereitung verhindert kostspielige Rechtsstreitigkeiten.
Für Mieter
Prüfen Sie erhaltene Eigenbedarfskündigungen kritisch. Oft sind die Begründungen unzureichend. Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie eine Kündigung akzeptieren.
Fazit
Das Urteil des Landgerichts Berlin zeigt: Eigenbedarfskündigungen müssen sorgfältig begründet werden. Pauschale Angaben und Leerformeln genügen nicht. Vermieter sollten konkrete, nachprüfbare Tatsachen darlegen und sich im Zweifel anwaltlich beraten lassen.
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