Fristlose Kündigung bei unbefugter Untervermietung: LG Hamburg stärkt Vermieterrechte
LG Hamburg – Urteil vom 3. November 2023 (Az. 311 S 25/23)
Das Wichtigste in Kürze
Das Landgericht Hamburg hat eine wichtige Klarstellungen zur fristlosen Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung getroffen. Die Entscheidung zeigt deutlich auf, wann aus einem harmlosen Besuch eine kündigungsrechtlich relevante Untervermietung wird.
Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick
4-6 Wochen-Regel bei Gebrauchsüberlassung
Das Gericht stellte fest: Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme eines Dritten auf Dauer angelegt ist. Dies unterscheidet sich grundlegend vom bloßen Besuch und kann eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung darstellen.
Erhebliche Beeinträchtigung der Vermieterrechte
Bei unbefugter Gebrauchsüberlassung liegt regelmäßig eine erhebliche Beeinträchtigung der Vermieterrechte vor. Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, wer das Mietobjekt tatsächlich nutzt. Besonders schwerwiegend wird es, wenn die Gebrauchsüberlassung trotz gesetzter Abhilfefrist fortgesetzt wird.
Der konkrete Fall aus Hamburg
Sachverhalt
Der beklagte Mieter hatte seine 52 qm große 2-Zimmer-Wohnung unbefugt an verschiedene Dritte überlassen. Nachbarn beobachteten über Monate hinweg, dass:
- alle drei Monate andere Personen in der Wohnung „wohnten“
- Wohnungsbesichtigungen stattfanden
- fremde Personen mit Koffern einzogen
- der eigentliche Mieter oft abwesend war
Gerichtsentscheidung
Die Vermieterin kündigte am 20.09.2022 fristlos nach erfolglos abgelaufener Abhilfefrist. Das Landgericht Hamburg gab der Klage auf Räumung und Herausgabe vollumfänglich statt.
Was gilt als Gebrauchsüberlassung?
Definition nach dem Gericht
Eine Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn ein Dritter durch Vereinbarung mit dem Mieter ein selbständiges Besitzrecht an der Wohnung erwirbt. Bereits die langfristige Aufnahme dritter Personen, die die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter nutzen dürfen, erfüllt diesen Tatbestand.
Abgrenzung zum Besuch
Bloße Besucher hingegen:
- suchen den Mieter aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen auf
- halten sich nur vorübergehend auf
- entrichten kein Entgelt
- bleiben unter der kritischen 4-6 Wochen-Grenze
Praktische Konsequenzen für Vermieter
Beweisführung
Das Urteil zeigt: Zeugenaussagen von Nachbarn können ausreichen, um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung zu beweisen. Detaillierte Beobachtungen über längere Zeiträume sind dabei besonders wertvoll.
Vorgehen bei Verdacht
- Dokumentation: Verdachtsmomente sorgfältig dokumentieren
- Abhilfefrist setzen: Dem Mieter eine angemessene Frist zur Beendigung einräumen
- Fristlose Kündigung: Bei Fortsetzung der Pflichtverletzung rechtssicher kündigen
- Räumungsklage: Bei Verweigerung der Herausgabe gerichtlich vorgehen
Besonderheiten bei der Räumungsfrist
Das Gericht versagte dem Mieter eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO, da:
- keine drohende Obdachlosigkeit vorlag
- der Beklagte über alternative Übernachtungsmöglichkeiten verfügte
- keine Bemühungen um Ersatzwohnraum erkennbar waren
Fazit: Sorgfaltspflicht liegt beim Mieter
Die Entscheidung des LG Hamburg stärkt die Rechte von Vermietern erheblich. Wichtige Erkenntnisse:
- Zeitgrenze beachten: Bereits 4-6 Wochen Aufenthalt können zur Vermutung einer Gebrauchsüberlassung führen.
- Abhilfefrist nutzen: Vor fristloser Kündigung muss eine angemessene Abhilfefrist gesetzt werden.
- Beweissicherung: Nachbarschaftsbeobachtungen können entscheidend sein.
- Erheblichkeit: Unbefugte Gebrauchsüberlassung ist praktisch immer erheblich.
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Schlagworte: Mietrecht, Fristlose Kündigung, Gebrauchsüberlassung, Untervermietung, Vermieterrechte, Landgericht Hamburg, Rechtsanwalt Leipzig