LG Krefeld – Urteil vom 21.09.2022 – 2S 27/21

Das Wichtigste in Kürze

LG Krefeld stärkt Mieterrechte bei Betriebskostenabrechnungen

Das Landgericht Krefeld hat in einem wichtigen Urteil zur Kautionsrückzahlung entschieden und dabei die Anforderungen an wirksame Betriebskostenabrechnungen präzisiert. Für Mieter und Vermieter ergeben sich daraus wichtige Erkenntnisse zum Umgang mit Betriebskosten und Kündigungsfristen.

Der Fall: Streit um Kautionsrückzahlung

Eine Mieterin forderte nach Beendigung ihres Mietverhältnisses die Rückzahlung ihrer Kaution. Der Vermieter hatte jedoch verschiedene Beträge einbehalten:

• Miete für Mai 2020: 1.070,00 € nebst Zinsen
• Betriebskosten 2019/2020: 126,58 € für „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“

Die Entscheidung des Landgerichts

1. Unwirksame Betriebskostenumlage bei unbestimmten Positionen

Das Gericht entschied, dass die Umlage von 126,58 € an Betriebskosten unrechtmäßig war. Grund: Die Positionen „sonstige Betriebskosten“ und „Tiefgarage“ waren nicht ausreichend konkretisiert.

Rechtliche Grundlage: Nach § 556 Abs. 1 BGB muss der Mieter durch die Betriebskostenvereinbarung klar erkennen können, welche Kosten auf ihn zukommen.

Problem „sonstige Betriebskosten“

• Mangels konkreter Bezeichnung war nicht erkennbar, welche Kostenarten tatsächlich umgelegt wurden.
• Eine pauschale Bezeichnung ohne weitere Aufschlüsselung genügt nicht den Bestimmtheitsanforderungen.

Problem „Tiefgarage“

• Die Betriebskostenabrechnung erfüllte nicht die formellen Anforderungen nach § 259 BGB.
• Aus der bloßen Nennung „Tiefgarage“ erschließt sich nicht, welche konkreten Kosten entstanden sind.
• Der Mieter konnte die Berechtigung der Position nicht überprüfen.

2. Rechtmäßige Mietforderung für Mai 2020

Die Mietzahlung für Mai 2020 in Höhe von 1.102,83 € war hingegen berechtigt. Die Kündigung der Mieterin war erst zum 31.05.2020 wirksam.

Zugang der Kündigungserklärung entscheidend

Obwohl die Mieterin die Kündigung am 04.02.2020 um 22:30 Uhr in den Briefkasten einwarf, ging diese erst am 05.02.2020 zu. Das Gericht stellte klar:

• Kein Zugang „unter Anwesenden“: Auch wenn die Mieterin den Vermieter über die Gegensprechanlage informierte, blieb es bei einer verkörperten Willenserklärung unter Abwesenden.
• Zugang erst am Folgetag: Bei Einwurf um 22:30 Uhr ist nicht mehr mit einer Kenntnisnahme am selben Tag zu rechnen.

Praktische Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Für Mieter

• Betriebskostenabrechnungen prüfen: Vage Bezeichnungen wie „sonstige Betriebskosten“ sind anfechtbar.
• Konkrete Aufschlüsselung verlangen: Vermieter müssen detailliert darlegen, welche Kosten unter welcher Position fallen.
• Kündigungszeiten beachten: Kündigungen zur Unzeit (nach 18:00 Uhr) gehen erst am nächsten Tag zu.

Für Vermieter:

• Betriebskostenabrechnungen präzisieren: Alle Positionen müssen konkret und nachvollziehbar sein.
• Musterabrechnungen überprüfen: Beispielhafte Abrechnungen müssen die tatsächlich umgelegten Kosten klar definieren.
• Formelle Anforderungen einhalten: Abrechnungen müssen § 259 BGB entsprechen.

Fazit: Transparenz bei Betriebskosten ist Pflicht

Das Urteil des Landgerichts Krefeld zeigt deutlich: Vermieter müssen bei Betriebskostenabrechnungen höchste Transparenz walten lassen. Unbestimmte Sammelbegriffe reichen nicht aus – jede Position muss für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein.

Die Entscheidung stärkt die Rechte der Mieter und gibt ihnen wirksame Instrumente gegen unzulässige Betriebskostenabrechnungen an die Hand.

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