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Mietvertrag: Alle Fristen zur Wohnungskündigung
Gesetzliche Grundlagen und allgemeine Fakten zur Kündigung
Laut den Erläuterungen von Rechtsanwalt Daniel Recker und Rechtsanwalt Michael Bauer gilt für Sie als Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist am dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Dabei müssen Mieter keine Begründung angeben, während Vermieter ein berechtigtes Interesse benötigen und an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden sind.
Die Rolle der Rechtsexperten im Mietrecht
Experten wie Rechtsanwalt Christoph Lattreuter erläutern Ihnen präzise, wie die Fristberechnung am dritten Werktag funktioniert und welche rechtlichen Folgen entstehen, wenn Fristen oder das berechtigte Interesse nicht eingehalten werden.
Grundlegende Differenzierung zwischen Mieter- und Vermieterrechten
Unterschiedlich ist, dass Sie als Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen können, während Vermieter ein berechtigtes Interesse benötigen und zugleich an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden sind.
Zudem müssen Sie als Mieter die Frist beachten: die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie am dritten Werktag eines Monats eingeht und zum Ablauf des übernächsten Monats wirkt; Vermieter hingegen müssen neben dem berechtigten Interesse auch die gesetzlich vorgegebenen Fristen strikt einhalten, sonst ist die Kündigung angreifbar.
Das Prinzip des berechtigten Interesses
Grundsätzlich verlangt das Gesetz, dass Vermieter ein berechtigtes Interesse darlegen; ohne dieses kann eine Kündigung für Vermieter unwirksam sein, während Sie als Mieter weiterhin ohne Begründung kündigen dürfen.
Konkret bedeutet das für Sie, dass Vermieter ihr Interesse plausibel machen müssen und Sie auf die gesetzliche Frist am dritten Werktag bis zum Ablauf des übernächsten Monats achten sollten; fehlt das berechtigte Interesse, lassen sich Kündigungen rechtlich anfechten.
Weitere Informationen erhalten Sie bei bei unserer kostenlosen Erstberatung.
Fristenberechnung und der Faktor Zeit
Beachten Sie, dass bei Zugang der Kündigung bis zum 03.08.2022 das Mietverhältnis am 31.10.2022 endet; bei Zugang nach dem 03.08.2022 endet es erst am 30.11.2022; die Kündigung wird automatisch zum nächstzulässigen Termin wirksam, auch ohne konkrete Datumsnennung.
Der dritte Werktag als entscheidende Karenzzeit
Achten Sie darauf, dass der dritte Werktag die Karenzzeit entscheidet: Bei Zugang bis zum 03.08.2022 gilt noch der Termin 31.10.2022, bei späterem Zugang verschiebt sich das Ende automatisch auf den 30.11.2022.
Praxisbeispiele zur korrekten Terminfestlegung
Konkretes Beispiel: Geht Ihre Kündigung am 03.08.2022 zu, endet das Mietverhältnis am 31.10.2022; bei Zugang am 04.08.2022 gilt als Ende der 30.11.2022.
Darüber sollten Sie darauf achten, Zugangsnachweise zu sichern, weil die Fristberechnung bindend ist: Zugang bis 03.08.2022 → Ende 31.10.2022, Zugang danach → Ende 30.11.2022. Bewahren Sie Empfangsbestätigungen oder Einschreibebelege als Beweis auf.
Automatische Wirksamkeit zum nächstmöglichen Zeitpunkt
Zum Grundsatz gehört: Die Kündigung wird automatisch zum nächstzulässigen Termin wirksam, auch ohne konkretes Enddatum; praktisch heißt das: Zugang bis 03.08.2022 → 31.10.2022, nachher → 30.11.2022.
Folglich sollten Sie die Zustellung so dokumentieren, dass kein Zweifel am Zugang besteht, denn bei Zugang bis zum 03.08.2022 endet das Mietverhältnis am 31.10.2022, bei späterem Zugang erst am 30.11.2022; nutzen Sie daher Einschreiben mit Rückschein oder Empfangsbestätigung.
Formvorschriften und das Schriftformgebot
Vorgeschrieben ist: Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen; eine Kündigung per E-Mail oder Telefon ist rechtlich unwirksam; das Kündigungsschreiben muss von der kündigenden Partei eigenhändig unterschrieben sein.
Unwirksamkeit digitaler und mündlicher Kündigungen
Beachten Sie, dass eine Kündigung per E‑Mail oder Telefon rechtlich unwirksam ist; senden Sie die Kündigung stattdessen in Papierform und unterschrieben.
Die Bedeutung der eigenhändigen Unterschrift
Verlangt wird, dass Sie das Kündigungsschreiben persönlich eigenhändig unterschreiben; eine eingescannte oder nur elektronische Unterschrift reicht meist nicht aus.
Konkreter: das Kündigungsschreiben muss von der kündigenden Partei eigenhändig unterschrieben sein. Bei mehreren im Mietvertrag genannten Mietern sollten alle kündigenden Parteien unterschreiben; andernfalls ist die Kündigung häufig unwirksam. Zur Beweissicherung empfiehlt sich die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.
Rechtssichere Dokumentation der Kündigungserklärung
Dokumentieren Sie die Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung; so belegen Sie nachweislich, dass die schriftliche und unterschriebene Kündigung zugegangen ist.
Empfohlen: Bewahren Sie Kopien des unterschriebenen Kündigungsschreibens sowie den Einschreiben‑Beleg oder die Empfangsbestätigung auf, denn Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen und der Zugang bestimmt Beginn und Einhaltung von Fristen; ohne Nachweis riskieren Sie, dass die Kündigung rechtlich nicht anerkannt wird.
Besonderheiten bei Personenmehrheiten im Mietvertrag
Beachten Sie: Sind mehrere Personen als Mieter im Vertrag eingetragen, müssen alle Mieter die Kündigung unterzeichnen; eine Kündigung ohne die Unterschrift aller Vertragsparteien ist unwirksam; dies gilt für alle Formen der Kündigung.
Gemeinsame Kündigungserklärung aller Vertragsparteien
Gemeinsam müssen Sie sicherstellen, dass alle im Vertrag genannten Mieter die Kündigung unterschreiben; ohne alle Unterschriften entfaltet die Kündigung keine rechtliche Wirkung.
Rechtsfolgen fehlender Unterschriften
Folgen sind, dass die Kündigung unwirksam bleibt und Sie weiterhin vertraglich gebunden sind, sodass Mietzahlungen und Pflichten fortbestehen. Konsequenzen können sein, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, eine neue, vollständig unterschriebene Kündigung fordert oder gegebenenfalls Schadensersatz für verspätete Räumung geltend macht; handeln Sie deshalb umgehend und veranlassen Sie eine korrekt unterzeichnete Kündigung aller Vertragsparteien.
Vertretungsregelungen im Mietverhältnis
Vertretung durch Dritte ist nur wirksam, wenn Sie eine schriftliche Vollmacht vorlegen; fehlt diese Vollmacht, bleibt die Kündigung unwirksam. Ergänzend sollten Sie darauf achten, dass die Vollmacht Name, Datum und Unterschrift des Vollmachtgebers enthält; eine beglaubigte Vollmacht erleichtert die Akzeptanz durch den Vermieter und vermindert das Risiko von Rechtsstreitigkeiten.
Sonderkündigungsrechte des Mieters bei Vertragsanpassungen
Gemäß § 561 Absatz 1 BGB besteht ein Sonderkündigungsrecht bei angekündigten Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete; ein Kündigungsrecht besteht ebenfalls bei Modernisierungsankündigungen; die Kündigungsfrist endet zwei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist.
Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB
Beachten Sie, dass nach § 561 Absatz 1 BGB Ihr Sonderkündigungsrecht sowohl bei angekündigten Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete als auch bei Modernisierungsankündigungen greift.
Fristen bei Mieterhöhungen und Modernisierungen
Bei angekündigten Maßnahmen sollten Sie die in der Ankündigung genannte Überlegungsfrist beachten; die anschließende Kündigungsfrist endet zwei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist.
Danach rechnen Sie so: Sie warten das Ende der genannten Überlegungsfrist ab; ab diesem Datum beginnt die Fristberechnung und Ihre Kündigungsfrist läuft exakt bis zwei Monate nach dem Ablauf dieser Überlegungsfrist, sodass Sie rechtzeitig und fristgerecht kündigen können.
Berechnung des Beendigungszeitpunkts im Sonderfall
Weiterhin gilt im Sonderfall: Sie bestimmen den Beendigungszeitpunkt, indem Sie die Überlegungsfrist abwarten und dann zwei Monate hinzurechnen, wie § 561 Absatz 1 BGB vorschreibt. Außerdem empfiehlt es sich, die Ankündigung sorgfältig zu datieren und gegebenenfalls schriftlich zu dokumentieren; nur so können Sie eindeutig nachweisen, wann die Überlegungsfrist endete und somit ab welchem Datum die zwei Monate bis zum Beendigungszeitpunkt zu zählen sind.
Befristete Mietverhältnisse und Zeitmietverträge
Wichtig: Bei befristeten Verträgen gilt, dass ein befristeter Mietvertrag automatisch mit Ablauf der Zeit ohne Kündigung endet; ferner ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit nur bei beiderseitigem Einverständnis möglich, während außerordentliche Kündigungen auch bei Befristung zulässig bleiben, was Sie beachten müssen.
Automatisches Ende durch Zeitablauf
Automatisch endet der Vertrag zum vereinbarten Datum ohne Ihr Zutun, sodass Sie keine Kündigung erklären müssen, aber Ihre Auszugs- und Übergabepflichten rechtzeitig planen sollten.
Vorzeitige Beendigung durch Aufhebungsvereinbarung
Einvernehmlich können Sie mit dem Vermieter eine Aufhebungsvereinbarung schließen, damit der befristete Mietvertrag vorzeitig endet; solche Vereinbarungen erfordern das gegenseitige Einverständnis.
Konkreter sollten Sie jede Aufhebungsvereinbarung schriftlich festhalten, Datum und Rückgabezeitpunkt klar regeln sowie mögliche Kosten oder Abwicklungsmodalitäten dokumentieren; bewahren Sie das unterschriebene Dokument auf, da nur so das beiderseitige Einverständnis nachweisbar ist.
Fortbestehen des außerordentlichen Kündigungsrechts
Gleichwohl bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung bestehen; das bedeutet, dass außerordentliche Kündigungen auch bei Befristung zulässig sind, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen.
Speziell sollten Sie bei gravierenden Pflichtverletzungen des Vertragspartners (z. B. andauernde Nichtzahlung oder massive Vertragsverstöße) die außerordentliche Kündigung prüfen, Beweise sammeln und rechtzeitig Fristen und Rechtsfolgen abklären, da dieses Recht trotz Befristung weiterhin für dringende Fälle anwendbar ist.
Spezifische Gründe für eine fristlose Kündigung
Konkret müssen Sie wissen, dass eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnungsnutzung rechtfertigt die fristlose Kündigung, ebenso wie die Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Nutzung ist ein anerkannter Kündigungsgrund; die Auflistung in § 543 Abs. 2 BGB ist beispielhaft und nicht abschließend, sodass stets der konkrete Einzelfall zählt.
Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund
Dabei gilt: Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnungsnutzung rechtfertigt die fristlose Kündigung, sodass Sie bei akuter Gefahr sofort reagieren und die Kündigung erklären sollten.
Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs
Außerdem ist die Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Nutzung ist ein anerkannter Kündigungsgrund, wenn Sie die Wohnung etwa durch Wasserschaden, Brand oder Totalschaden nicht mehr vertragsgemäß nutzen können.
Weiterhin sollten Sie dokumentieren, inwieweit die Nutzung ausgeschlossen ist: Fotos, Gutachten und Datum der Schäden sind wichtig, weil § 543 Abs. 2 BGB ist beispielhaft und nicht abschließend und die Entscheidung an die konkrete Unbrauchbarkeit anknüpft.
Einzelfallabhängigkeit der wichtigen Gründe
Zudem gilt ausdrücklich, dass die Auflistung in § 543 Abs. 2 BGB ist beispielhaft und nicht abschließend, weshalb Sie den individuellen Sachverhalt darlegen müssen.
Schließlich entscheidet die Abwägung von Schwere, Dauer und Zumutbarkeit im Einzelfall; Sie sollten deshalb Beweise sammeln, Fristen beachten und gegebenenfalls rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, weil nur so die Erfolgsaussicht Ihrer fristlosen Kündigung geprüft werden kann.
Inhaltliche Gestaltung des Kündigungsschreibens
Achten Sie darauf, dass das Schreiben die vollständigen Anschriften beider Parteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung und den Kündigungstermin enthält; zudem sollte ein Vorschlag zur Schlüsselübergabe und zum Übergabeprotokoll integriert werden.
Adressdaten und Objektbezeichnung
Geben Sie im Schreiben die vollständigen Anschriften beider Parteien sowie die genaue Bezeichnung der Wohnung (Straße, Hausnummer, Etage, Wohnungsnummer) eindeutig an.
Terminierung und Bestätigungsaufforderung
Nennen Sie deutlich den Kündigungstermin (Datum) und fordern Sie die Vermieterin oder den Vermieter zur schriftlichen Bestätigung bis zu einem konkreten Datum auf.
Fordern Sie die Bestätigung der Kündigung ausdrücklich bis spätestens 14 Tage nach Zugang und geben Sie das genaue Datum des Kündigungstermins an; ergänzen Sie eine Kontaktmöglichkeit für Rückfragen und vermerken Sie, dass nur die schriftliche Bestätigung rechtsverbindlich ist.
Organisation der Wohnungsrückgabe
Schlagen Sie einen konkreten Termin zur Schlüsselübergabe vor und bieten Sie die Erstellung eines Übergabeprotokolls an; nennen Sie Ort und Uhrzeit.
Dokumentieren Sie im Protokoll Zählerstände, vorhandene Mängel und den Zustand der Räume, lassen Sie das Übergabeprotokoll von beiden Parteien unterschreiben und regeln Sie die Schlüsselübergabe (Anzahl, Seriennummern, Rückgabeort) verbindlich im Schreiben.
Zustellung und Nachweis des Kündigungszugangs
Beachten Sie: Die Zustellung per Einschreiben, insbesondere Einwurfeinschreiben, wird empfohlen; eine persönliche Übergabe ist ebenfalls eine sichere Zustellungsform; der Mieter trägt die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Vermieter.
Vorzüge des Einwurfeinschreibens
Vorteile des Einwurfeinschreibens sind die dokumentierte Zustellung und die praktische Nachverfolgbarkeit; deshalb wird es häufig als sichere Nachweisform empfohlen.
Nachweisbarkeit durch persönliche Übergabe
Persönliche Übergabe erlaubt Ihnen eine sofortige Empfangsbestätigung, wenn der Vermieter unterschreibt; das stärkt Ihren Nachweis gegenüber späteren Streitigkeiten.
Weiterhin sollten Sie bei persönlicher Übergabe eine unterschriebene Kopie mit Datum verlangen, gegebenenfalls eine neutrale Person als Zeuge hinzuziehen und bei Verweigerung des Vermieters sofort das Einwurfeinschreiben als Absicherung versenden, da Sie die Beweislast tragen.
Übermittlung aktueller Kontaktdaten für Rückfragen
Aktualisieren Sie Ihre Telefonnummer und E‑Mail in der Kündigung, damit der Vermieter Rückfragen stellen oder Empfangsbestätigungen schnell senden kann.
Zusätzlich ist es sinnvoll, in der Kündigung Ihre vollständige Anschrift und eine erreichbare Kontaktmöglichkeit anzugeben; fehlende oder veraltete Daten können Rückfragen verzögern und damit den Nachweis des rechtzeitigen Zugangs erschweren.
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