AG Brandenburg – Urteil vom 20. Dezember 2024 (Az: 33 C 33/24)

Das Wichtigste in Kürze

Das Amtsgericht Brandenburg hat in seinem Urteil vom 20. Dezember 2024 eine wichtige Entscheidung zum Thema Kündigung bei Betriebskostennachzahlungen getroffen. Das Urteil zeigt auf, unter welchen Umständen Vermieter das Mietverhältnis wegen ausstehender Nebenkostennachzahlungen beenden können.

Der Fall im Überblick

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos, nachdem der Mieter mit Betriebskostennachzahlungen von insgesamt 1.735,89 Euro in Verzug geraten war. Die Nachzahlungen entstanden aus den Abrechnungsjahren 2020, 2021 und 2022:

• Nachzahlung 2020: 1.228,86 Euro
• Nachzahlung 2021: 211,81 Euro
• Nachzahlung 2022: 295,22 Euro

Bei einer Monatsmiete von 330 Euro entsprach dies mehr als fünf Monatsmieten.

Die rechtliche Bewertung des Gerichts

Betriebskosten gehören nicht zur laufenden Miete

Das Gericht stellte zunächst klar, dass Nachzahlungsforderungen aus
Betriebskostenabrechnungen nicht ohne weiteres zur laufend zu zahlenden Miete gehören.
Daher kann ein Verzug aus Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich keine fristlose Kündigung
nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen.

Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB möglich

Dennoch kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (wichtiger Grund) gerechtfertigt sein, wenn:

• Die Nachzahlungshöhe mindestens zwei Monatsmieten entspricht
• Eine vorherige Abmahnung erfolgte
• Der Mieter trotz Fristsetzung nicht gezahlt hat

Leitsatz des Urteils

„Eine Rückstands-Höhe von mindestens zwei Monatsmieten kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.“

Praktische Konsequenzen für Vermieter

Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung

1. Abmahnung: Vor der Kündigung muss der Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert werden.
2. Mindesthöhe: Der Rückstand sollte mindestens zwei Monatsmieten betragen.
3. Formelle Anforderungen: Der Kündigungsgrund und die Höhe des Rückstands müssen angegeben werden.

Rücksichtnahmepflicht beachten

Vermieter müssen das Gebot der Rücksichtnahme beachten. Ein zu langes Zuwarten mit der Kündigung ist jedoch nicht schädlich, sondern zeigt gerade die gebotene Rücksichtnahme.

Besonderheiten bei Räumungsklagen

Das Gericht gewährte dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2025. Faktoren für die Bemessung der Räumungsfrist sind:

• Wohndauer (hier: 15 Jahre)
• Angespannte Wohnungsmarktsituation
• Finanzielle Situation des Mieters
• Zeit seit der ersten Kündigung

Rechtsanwaltliche Beratung in Leipzig

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Wichtige Erkenntnisse für die Praxis

Für Vermieter

• Betriebskostennachzahlungen können zur fristlosen Kündigung berechtigen
• Zwei Monatsmieten Rückstand sind erforderlich
• Vorherige Abmahnung ist zwingend notwendig

Für Mieter

• Betriebskostennachzahlungen sollten ernst genommen werden
• Bei Zweifeln an der Abrechnung: Widerspruch einlegen
• Rechtzeitige anwaltliche Beratung kann Kündigungen vermeiden

Fazit

Das Urteil des AG Brandenburg verdeutlicht, dass Vermieter auch bei Betriebskostennachzahlungen zu fristlosen Kündigungen berechtigt sein können, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend ist die Höhe des Rückstands und die vorherige Abmahnung.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten rechtlichen Problemen wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

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