LG Halle (Saale), Beschluss vom 20.09.2018, Az. 1 S 176/18

Das Wichtigste in Kürze

Landgericht Halle bestätigt Mieterrechte bei Verstößen gegen die Heizkostenverordnung

• Mieter können ihre Heizkostenabrechnung um 15% kürzen, wenn der Vermieter gegen die Heizkostenverordnung verstößt
• Getrennte Erfassung von Heiz- und Warmwasserkosten ist Pflicht – fehlt diese, greift das Kürzungsrecht
• Das Landgericht Halle stärkt mit seinem Beschluss vom 20.09.2018 die Rechte der Mieter

Der Fall

Das Landgericht Halle (Saale) musste in einem Berufungsverfahren (Az.: 1 S 176/18) entscheiden, ob Mieter ihre Heizkostenabrechnung kürzen dürfen, wenn der Vermieter gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstößt.

Der Sachverhalt: Ein Vermieter hatte in seinem Mietobjekt keinen gesonderten Wärmezähler zur Messung der Warmwasserkosten eingebaut, obwohl dies nach § 9 der Heizkostenverordnung (HeizkV) vorgeschrieben ist. Dadurch konnten die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht getrennt erfasst werden.

Die Entscheidung des Gerichts

Kürzungsrecht auch bei fehlender Kostentrennung

Mieter haben ein Kürzungsrecht von 15% nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV, wenn der Vermieter
gegen das Gebot der getrennten Ermittlung von Heiz- und Warmwasserkosten verstößt.

Warum ist die getrennte Erfassung so wichtig?

Die Richter begründeten ihre Entscheidung ausführlich:

1. Verbrauchsgerechtigkeit: Nur durch getrennte Erfassung können die Kosten dem jeweiligen Nutzer entsprechend seinem spezifischen Verbrauchsverhalten zugeordnet werden
2. Gesetzeszweck: Die Heizkostenverordnung soll das Verbrauchsverhalten beeinflussen und Energieeinspareffekte erzielen
3. Keine pauschale Berechnung: Ohne getrennte Zähler ist keine verbrauchsgerechte Abrechnung möglich

Praktische Bedeutung für Mieter

Wann greift das Kürzungsrecht?

Das 15%-Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV gilt nicht nur bei komplett verbrauchsunabhängiger Abrechnung, sondern auch dann, wenn:

• Die Abrechnung zwar verbrauchsabhängig erfolgt, aber
• Die verwendete Methode den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht entspricht
• Insbesondere bei fehlender getrennter Erfassung von Heiz- und Warmwasserkosten

Abgrenzung zu „sonstigen Fehlern“

Wichtig: Das Kürzungsrecht greift nur bei Verstößen gegen die Heizkostenverordnung, nicht bei sonstigen rechnerischen Fehlern, die korrigiert werden können.

Was Vermieter beachten müssen

Einbaupflicht für Wärmezähler

Vermieter sind verpflichtet, bei zentralen Warmwasserversorgungsanlagen gesonderte Wärmezähler zur Messung der Warmwasserkosten zu installieren (§ 9 Abs. 2 S. 1 HeizkV).

Ausnahme: Unzumutbarer Aufwand

Nur wenn der Einbau mit unzumutbar hohem Aufwand verbunden wäre (§ 9 Abs. 2 S. 2 HeizkV), kann auf die getrennte Erfassung verzichtet werden. Dies muss jedoch nachgewiesen werden.

Konsequenzen bei Verstößen

• 15% Kürzungsrecht für betroffene Mieter
• Unwirksamkeit der fehlerhaften Abrechnung
• Mögliche Nachzahlungsansprüche entfallen teilweise

Rechtliche Einordnung

Bestätigung der Rechtsprechung

Das Landgericht Halle folgt der bereits etablierten Rechtsprechung anderer Landgerichte (z.B. LG Berlin, LG Potsdam) und stärkt damit die einheitliche Anwendung der Heizkostenverordnung.

Abgrenzung zur BGH-Rechtsprechung

Das Gericht grenzt den Fall klar von der BGH-Entscheidung (V ZR 57/11) ab: Dort ging es um“sonstige Fehler“, hier um grundlegende Verstöße gegen die Erfassungsvorschriften der HeizkV.

Handlungsempfehlungen

Für Mieter

• Prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung auf getrennte Ausweisung von Heiz- und Warmwasserkosten
• Kürzung geltend machen: Bei fehlender Trennung können Sie 15% der Kosten kürzen
• Rechtliche Beratung: Lassen Sie sich bei Unsicherheiten anwaltlich beraten

Für Vermieter

• Nachrüstung prüfen: Installieren Sie fehlende Wärmezähler für Warmwasser
• Dokumentation: Belegen Sie unzumutbaren Aufwand, falls Nachrüstung nicht möglich
• Korrekte Abrechnung: Stellen Sie sicher, dass Ihre Abrechnungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Halle stärkt die Rechte der Mieter bei fehlerhaften Heizkostenabrechnungen erheblich. Vermieter sind gut beraten, ihre Abrechnungspraxis zu überprüfen und bei Bedarf die erforderlichen technischen Voraussetzungen zu schaffen. Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine wichtige Handhabe gegen nicht ordnungsgemäße Abrechnungen.

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