Mietpreisbremse umgehen durch Kettenmietverträge? Amtsgericht Kreuzberg sagt nein!
AG Berlin-Kreuzberg – Urteil vom 11. Dezember 2024 (Az.: 4 C 5129/24)
Das Wichtigste in Kürze
Kettenmietverträge mit Studenten umgehen nicht die Mietpreisbremse
Wichtiges Urteil für Mieter: Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied, dass Vermieter die Mietpreisbremse nicht durch geschickte Vertragsgestaltung umgehen können.
Der Fall: Versuch der Umgehung durch „vorübergehenden Gebrauch“
Eine Vermieterin in Berlin versuchte clever zu sein: Sie vermietete ein Zimmer an eine Studentin zunächst für acht Monate (November 2021 bis Juni 2022) für 450 Euro warm, dann schloss sie einen neuen „Kettenmietvertrag“ für ein Jahr ab – diesmal für 550 Euro warm.
Die Argumentation der Vermieterin
Die Vermieterin behauptete, die Mietpreisbremse greife nicht, weil:
- Das Zimmer nur „zu vorübergehendem Gebrauch“ vermietet wurde
- Es sich um eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis handele
Das Urteil: Klare Absage an Umgehungsversuche
1. Kein „vorübergehender Gebrauch“ bei Studenten
Das Amtsgericht stellte klar: Ein Mietvertrag für ein Jahr ist kein „vorübergehender Gebrauch“ im Sinne des § 549 BGB. Die Richter betonten:
- Bei Studenten liegt vorübergehender Gebrauch nur vor, wenn sie semesterweise mieten.
- Der Vertragszweck „Studium“ allein rechtfertigt noch keine Ausnahme von der Mietpreisbremse.
- Die Vermieterin konnte nicht beweisen, dass die Studentin keinen Lebensmittelpunkt begründen wollte.
2. Kettenmietvertrag ist Neuanmietung – keine Mieterhöhung
Die Vermieterin hatte keinen Mieterhöhungsantrag gestellt, sondern einen komplett neuen Vertrag geschlossen. Damit greifen die Regeln der Mietpreisbremse für Neuanmietungen voll durch.
Die finanziellen Folgen für die Vermieterin
Das Urteil hatte drastische Konsequenzen:
- Rückzahlung von 8.487,44 Euro an überzahlter Miete
- Plus 5% Zinsen seit Klageerhebung
- Zulässige Bruttokaltmiete: nur 253,35 Euro statt 550 Euro
So berechnete das Gericht
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 8,80 €/qm
- Zulässiger Aufschlag (Mietpreisbremse): 10%
- Maximale Nettokaltmiete: 185,76 Euro bei 19,19 qm
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter
- ✅ Schutz vor Umgehungsversuchen: Geschickte Vertragsgestaltungen helfen Vermietern nicht.
- ✅ Rückforderungsrecht: Zu viel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.
- ✅ Beweislast beim Vermieter: Vermieter müssen beweisen, dass Ausnahmen greifen.
Für Vermieter
- ⚠️ Vorsicht bei kreativen Vertragsgestaltungen: Das Risiko liegt beim Vermieter.
- ⚠️ Hohe Nachzahlungen möglich: Bei Verstößen drohen erhebliche Rückforderungen.
- ⚠️ Ausnahmen sind eng auszulegen: „Vorübergehender Gebrauch“ ist sehr restriktiv zu sehen.
Praktische Tipps für Betroffene
Für Mieter
- Miete prüfen lassen: Liegt Ihre Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10%?
- Rüge einlegen: Schriftlich den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen.
- Professionelle Hilfe: Bei komplexeren Fällen einen Anwalt oder Mieterverein konsultieren.
Für Vermieter
- Mietpreisbremse beachten: In angespannten Wohnungsmärkten gelten strenge Regeln.
- Ausnahmen sorgfältig prüfen: Nicht jede vermeintliche Ausnahme hält vor Gericht stand.
- Rechtliche Beratung: Bei Unsicherheiten vorab beraten lassen.
Unser Fazit
Dieses Urteil sendet eine klare Botschaft: Kreative Umgehungsversuche der Mietpreisbremse funktionieren nicht. Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg zeigt, dass es auch auf die tatsächlichen Umstände ankommt, nicht nur auf die Vertragsgestaltung.
Für Mieter ist das eine gute Nachricht – sie sind besser geschützt, als manche Vermieter glauben. Für Vermieter bedeutet es: Vorsicht vor vermeintlich cleveren Lösungen. Am Ende kann es teuer werden.
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