AG Düsseldorf – Urteil vom 29.11.2023 (Az. 233 C 243/23)

Das Wichtigste in Kürze

Das Amtsgericht Düsseldorf hat eine wichtige Entscheidung im Mietrecht getroffen, die sowohl für Vermieter als auch Mieter von großer Bedeutung ist. Der Fall zeigt exemplarisch, wann eine fristlose Kündigung berechtigt ist und unter welchen Umständen Mieter ihre Wohnung räumen müssen.

Die Ausgangssituation: Wiederholte Mietrückstände führen zur Kündigung

Der beklagte Mieter bewohnte seit November 2021 eine 2-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf mit einer monatlichen Warmmiete von 760 Euro. Bereits nach kurzer Zeit geriet er mit den Mietzahlungen in Verzug. Betroffen waren die Monate August, November und Dezember 2022 sowie Januar, März und April 2023.

Die rechtlichen Schritte der Vermieterin:

• Januar 2023: Zahlungsaufforderung durch Rechtsanwalt
• Februar 2023: Abmahnung wegen Mietrückständen
• April 2023: Fristlose Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung zum 31.07.2023

Entscheidung des Gerichts: Beide Kündigungen wirksam

Fristlose Kündigung nach § 543 BGB berechtigt

Das Amtsgericht Düsseldorf bestätigte die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Entscheidend waren folgende Punkte:

• Wichtiger Grund: Mietrückstände für März und April 2023 lagen zum Kündigungszeitpunkt vor.
• Nachzahlung zu spät: Obwohl der Mieter die Rückstände im September 2023 nachzahlte, war dies für die Heilung der Kündigung nicht ausreichend, da weitere Mieten (September 2023) bereits wieder fällig waren.

Ordentliche Kündigung als Alternative

Parallel bestätigte das Gericht auch die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zum 31.07.2023 nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB:

Berechtigtes Interesse der Vermieterin:

• Wiederholte Zahlungsunpünktlichkeiten über mehrere Monate
• Erhebliche Vertragspflichtverletzung
• Angewiesenheit der Vermieterin auf pünktliche Mietzahlungen

Härtefalleinwand erfolglos

Der Mieter versuchte vergeblich, eine Räumungsfrist mit dem Härtefalleinwand nach § 574 BGB zu erreichen. Das Gericht lehnte dies ab:

• Bei fristloser Kündigung ist § 574 BGB nicht anwendbar
• Der Widerspruch war nicht form- und fristgerecht
• Fortbestehende Zahlungsunregelmäßigkeiten sprachen gegen eine Räumungsfrist

Praktische Konsequenzen für Vermieter

Handlungsempfehlungen bei Mietrückständen

1. Frühzeitige Reaktion: Bereits bei ersten Rückständen sollten Vermieter reagieren
2. Dokumentation: Alle Zahlungseingänge und -verzögerungen genau dokumentieren
3. Rechtliche Schritte: Professionelle Abmahnung vor Kündigung
4. Kündigungsschutz beachten: Beide Kündigungsarten (fristlos und ordentlich) aussprechen

Rechte und Pflichten von Mietern

Mieter sollten folgende Punkte beachten:

• Zahlungspünktlichkeit: Miete bis zum 3. Werktag des Monats zahlen
• Kommunikation: Bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig mit dem Vermieter sprechen
• Rechtsbeistand: Bei Kündigungen umgehend anwaltliche Beratung suchen
• Härtefalleinwand: Form- und fristgerecht innerhalb von zwei Monaten erheben

Fazit: Klare Regeln schützen beide Seiten

Das Urteil des AG Düsseldorf zeigt deutlich: Wiederholte Mietrückstände können auch bei späterer Nachzahlung zur wirksamen Kündigung führen. Vermieter haben bei erheblichen Vertragsverletzungen durchaus Handhabe, während Mieter durch pünktliche Zahlung und frühzeitige Kommunikation ihre Wohnung schützen können.

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