OLG München klärt wichtige Fragen

Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München (28 U 744/21 Bau) sorgt für Klarheit bei der Frage, wann Gewährleistungsansprüche bei Heizungsinstallationen verjähren. Besonders die Frage der stillschweigenden Abnahme und die Abgrenzung von Einzelverträgen bei umfangreichen Bauvorhaben standen im Mittelpunkt der Entscheidung. Für Bauherren und Handwerker gleichermaßen relevant, zeigt dieser Fall die Bedeutung klarer vertraglicher Vereinbarungen und dokumentierter Abnahmen.

Der Fall:

Mangelhafte Heizungsinstallation und verspätete Mängelrüge

Im zugrundeliegenden Fall beauftragte ein Ehepaar einen Handwerker mit der Installation einer Heizungsanlage für ihr Neubauvorhaben. Die Inbetriebnahme erfolgte im Oktober 2007, wobei noch kleinere Mängel auftraten, die zeitnah behoben wurden. Jahre später stellte die Klägerin (Rechtsnachfolgerin der Bauherren) erhebliche Mängel an der Heizungsinstallation fest und verlangte Ersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung in Höhe von über 65.000 Euro.

• Der Fall durchlief zwei Instanzen:
• Das Landgericht Ingolstadt wies die Klage ab.
• Das OLG München bestätigte diese Entscheidung durch Beschluss vom 17.05.2021.

Die entscheidenden Rechtsfragen

1. Mehrere Einzelverträge oder ein Gesamtauftrag?

Die Klägerin argumentierte, es habe sich um einen einheitlichen Gesamtauftrag für alle Heizungs und Sanitärinstallationen gehandelt. Da einige Leistungen nie fertiggestellt wurden, sei eine stillschweigende Abnahme nicht möglich gewesen. Das OLG München bestätigte jedoch die Auffassung des Landgerichts:

• Die schriftliche Auftragsbestätigung vom 11.08.2006 dokumentierte einen eigenständigen Werkvertrag über die Heizungsinstallation.
• Später beauftragte Leistungen (wie Sanitärinstallationen) stellten separate Werkverträge dar.
• Das Gewerk „Heizung und Rohinstallation“ kann problemlos von der Lieferung und Montage später einzubauender Sanitäreinrichtungsgegenstände getrennt werden.

2. Wann erfolgte die stillschweigende Abnahme?

Entscheidend für den Beginn der Verjährungsfrist war die Frage, wann die Heizungsanlage stillschweigend abgenommen wurde. Das Gericht stellte fest:

• Die Heizungsanlage wurde im Oktober 2007 in Betrieb genommen.
• Monierte Mängel (ein „Gurgeln“ der Heizung) wurden innerhalb einer Woche nach einer E-Mail vom 29.10.2007 behoben.
• Ab Mitte November 2007 begann eine angemessene Prüffrist für den Bauherrn.
• Diese Prüffrist endete spätestens Ende Januar 2008, was eine stillschweigende Abnahme zu diesem Zeitpunkt bedeutete.

3. Wann trat die Verjährung ein?

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken und entsprechenden Planungs- und Überwachungsleistungen innerhalb von 5 Jahren ab Abnahme. Da die stillschweigende Abnahme spätestens Ende Januar 2008 erfolgte, waren die Gewährleistungsansprüche mit Ablauf des 31.01.2013 verjährt. Die erst im Jahr 2015 erhobene Klage war daher erfolglos.

Praxistipps für Bauherren und Handwerker

Für Bauherren:

• Dokumentieren Sie die Abnahme von Werkleistungen immer schriftlich.
• Führen Sie bei komplexen Bauprojekten ein förmliches Abnahmeverfahren durch.
• Achten Sie auf die 5-jährige Verjährungsfrist und machen Sie Mängelansprüche rechtzeitig geltend.
• Lassen Sie sich bei zeitlich gestreckten Bauvorhaben anwaltlich beraten, um Verjährungsprobleme zu vermeiden.

Für Handwerker:

• Sorgen Sie für klare vertragliche Abgrenzungen einzelner Leistungspakete.
• Drängen Sie auf eine förmliche Abnahme nach Fertigstellung wesentlicher Leistungsteile.
• Dokumentieren Sie die Inbetriebnahme von technischen Anlagen und die Einweisung des Bauherrn.
• Behalten Sie Verjährungsfristen im Auge, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Fazit: Klare Abgrenzung und dokumentierte Abnahme entscheidend

Das OLG München-Urteil unterstreicht die Bedeutung klarer vertraglicher Vereinbarungen und dokumentierter Abnahmen bei Bauprojekten. Für die Praxis zeigt sich: Bei komplexen Bauvorhaben mit mehreren Gewerken sollten Verträge klar abgegrenzt und Teilabnahmen dokumentiert werden. Die stillschweigende Abnahme durch schlüssiges Verhalten bleibt zwar möglich, bietet aber erhebliches Streitpotential. Für eine rechtssichere Gestaltung Ihres Bauvorhabens empfiehlt sich die frühzeitige Einbindung eines spezialisierten Rechtsanwalts für Baurecht. So lassen sich spätere Auseinandersetzungen über Verjährungsfristen vermeiden.

---

Sie haben Fragen zu diesem Thema oder benötigen rechtliche Unterstützung bei Ihrem Bauvorhaben? Unsere spezialisierten Fachanwälte für Baurecht beraten Sie gerne. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch.

Schlagworte: Baurecht, Heizungsinstallation, Verjährung, stillschweigende Abnahme, OLG München, Werkvertrag, Gewährleistungsansprüche, Mängelbeseitigung