BGH-Beschluss vom 21.02.2023 – VIII ZR 106/21

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Beschluss vom 21. Februar 2023 wichtige Klarstellungen zu den formellen Anforderungen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung getroffen. Vermieter können sich in ihrer Mieterhöhungserklärung auf das vorherige Ankündigungsschreiben beziehen, ohne die tatsächlich entstandenen Kosten einzeln aufführen zu müssen.

Der Fall: Wärmedämmung in Braunschweig

Im konkreten Fall ging es um eine Mieterhöhung nach Wärmedämmung der Außenfassade eines Mehrfamilienhauses in Braunschweig. Die Vermieterin hatte:

• Im März 2016 die Modernisierungsmaßnahme angekündigt
• Im Dezember 2016 die Mieterhöhung um monatlich 33,44 € erklärt
• Dabei auf das Ankündigungsschreiben verwiesen, ohne die tatsächlichen Kosten einzeln aufzuführen

Der Mieter widersprach der Erhöhung und argumentierte, die formellen Voraussetzungen seien nicht erfüllt.

Die BGH-Entscheidung: Klare Regeln für Vermieter

1. Bezugnahme auf Ankündigungsschreiben ist zulässig

Der BGH bestätigte, dass Vermieter in ihrer Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB auf das vorherige Ankündigungsschreiben Bezug nehmen können. Dies gilt sowohl für:

• Die Erläuterung des Energiespareffekts
• Die Berechnung der Mieterhöhung

2. Keine überhöhten Anforderungen an die Darlegung

Für die Erläuterung von Energiesparmaßnahmen reicht es aus, wenn:

• Die bauliche Maßnahme so beschrieben wird, dass der Mieter den Grund der Erhöhung nachvollziehen kann
• Bei Wärmedämmung eines ungedämmten Mauerwerks ist der Energiespareffekt „offenkundig“
• Keine detaillierten technischen Berechnungen erforderlich sind

3. Kostenschätzung statt tatsächlicher Kosten möglich

Besonders praxisrelevant: Vermieter müssen nicht die exakten Endkosten mitteilen. Die
Bezugnahme auf die ursprüngliche Kostenschätzung ist ausreichend, wenn:

• Nur die angekündigten Arbeiten durchgeführt wurden
• Der Mieter über sein Einsichtsrecht in die Belege informiert wird
• Die Erhöhung nachvollziehbar berechnet ist

4. Keine Aufschlüsselung nach Gewerken erforderlich

Der BGH stellte klar: Eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach einzelnen Gewerken oder Bauleistungsbereichen ist nicht erforderlich. Dies vereinfacht die Praxis erheblich

Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter

Für Vermieter: Erleichterung bei der Durchsetzung

• Vereinfachte Formalien: Bezugnahme auf Ankündigungsschreiben genügt
• Kostenschätzungen: Keine Verpflichtung zur Mitteilung der Endabrechnung
• Weniger Bürokratie: Keine detaillierte Aufschlüsselung nach Gewerken nötig

Für Mieter: Schutz durch Einsichtsrecht

• Nachprüfungsmöglichkeit durch umfassendes Einsichtsrecht in Belege
• Plausibilitätskontrolle bleibt möglich
• Bei Zweifeln sollten sachkundige Personen hinzugezogen werden

Rechtlicher Hintergrund: § 559b BGB

Der BGH betont: Kinderlärm isDie Vorschrift des § 559b BGB regelt die formellen Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhungen. Sie soll:t grundsätzlich hinzunehmen, aber:

• Den Mieter vor unzumutbaren Nachteilen schützen
• Eine plausible Nachvollziehbarkeit der Erhöhung gewährleisten
• Überhöhte bürokratische Anforderungen vermeiden

Abgrenzung: Formelle vs. materielle Wirksamkeit

Wichtig: Das Urteil betrifft nur die formellen Voraussetzungen. Fragen zur materiellen Berechtigung – etwa ob zu Unrecht keine Instandhaltungskosten abgezogen wurden – bleiben davon unberührt.

Fazit: Klarstellung für die Praxis

Der BGH-Beschluss bringt Rechtssicherheit für Vermieter und zeigt: Die Gerichte stellen keine überhöhten formellen Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhungen. Entscheidend ist, dass der Mieter die Erhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Unsere Empfehlung

Für Vermieter: Nutzen Sie die Möglichkeit der Bezugnahme auf Ankündigungsschreiben, achten Sie aber auf vollständige und nachvollziehbare Darstellungen.

Für Mieter: Prüfen Sie Mieterhöhungen sorgfältig und nutzen Sie Ihr Einsichtsrecht. Bei Unklarheiten sollten Sie rechtlichen Rat einholen.

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