Schimmel in der Mietwohnung: Kündigung, Mietminderung und Beweislast

Kurz gesagt: Wegen Schimmel dürfen Mieter fristlos kündigen, wenn die Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB) oder ihr Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (§ 543 BGB). Vorher müssen Sie dem Vermieter grundsätzlich eine Frist zur Beseitigung setzen (BGH, 18.4.2007, VIII ZR 182/06). Ein besonderes Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Frist gibt es nicht. Oft ist die Mietminderung der bessere Weg: Sie tritt kraft Gesetzes ein, sobald Sie den Schimmel gemeldet haben.

Ihre Möglichkeiten bei Schimmel

Weg	Voraussetzung	Wirkung
Mangel anzeigen	unverzüglich, am besten schriftlich (§ 536c BGB)	Ohne Anzeige keine Minderung für die Vergangenheit, unter Umständen Schadensersatzpflicht
Mietminderung	Schimmel beeinträchtigt die Nutzung (§ 536 BGB)	Miete sinkt kraft Gesetzes für die Dauer des Mangels
Zurückbehaltung	Mangel besteht fort	Ein angemessener Teil der Miete darf bis zur Beseitigung einbehalten werden
Beseitigung verlangen	Mietvertrag (§ 535 BGB)	Vermieter muss Ursache und Befall beseitigen; bei Verzug Selbstvornahme auf seine Kosten (§ 536a Abs. 2 BGB)
Fristlose Kündigung	erhebliche Gesundheitsgefährdung oder Gebrauchsentzug, grundsätzlich nach erfolgloser Frist	Mietverhältnis endet sofort
Ordentliche Kündigung	keine Voraussetzung	Ende nach drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB)
Schadensersatz	Vermieter hat den Mangel zu vertreten oder ist in Verzug (§ 536a Abs. 1 BGB)	Ersatz für beschädigte Möbel, Umzugskosten, unter Umständen Schmerzensgeld

Fristlose Kündigung: So gehen Sie vor

• Schimmel melden und Frist setzen: Beschreiben Sie Ort und Umfang und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung, je nach Ausmaß zwei bis vier Wochen.
• Gesundheitsgefahr belegen: Ein ärztliches Attest und gegebenenfalls ein Gutachten zur Schimmelart. Die Gefahr muss erheblich sein; allgemeine Bedenken genügen nicht.
• Kündigen nach Fristablauf: schriftlich mit Unterschrift und mit Begründung (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB).
• Ausnahme ohne Frist: nur wenn eine Frist offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 BGB).

Wer ohne Frist kündigt, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung und muss die Miete unter Umständen bis zum regulären Vertragsende weiterzahlen. Genau so lag der Fall, den der BGH 2007 entschied.

Wer ist schuld: Bausubstanz oder Lüften?

Streit entsteht fast immer über die Ursache. Die Rechtsprechung verteilt die Beweislast nach Verantwortungsbereichen: Zunächst muss der Vermieter nachweisen, dass bauliche Ursachen wie undichte Leitungen, Feuchtigkeit im Mauerwerk oder mangelhafte Dämmung ausscheiden. Gelingt ihm das, muss der Mieter darlegen, dass sein Wohnverhalten den Schimmel nicht verursacht hat. Bei Altbauten ist eine Wärmebrücke kein Mangel, wenn das Gebäude dem Baustandard seiner Errichtungszeit entspricht (BGH, 5.12.2018, VIII ZR 271/17); mehrmaliges tägliches Stoßlüften gilt dann als zumutbar.

Dokumentieren Sie deshalb früh: Fotos mit Datum, ein Protokoll von Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit über einige Wochen, Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten. Ein Privatgutachten zur Ursache übernimmt die Rechtsschutzversicherung nur in Ausnahmefällen; fragen Sie dort vorher an.

Kündigung durch den Vermieter wegen Schimmel

Auch Vermieter können betroffen sein: Verursacht der Mieter den Schimmel durch falsches Heizen und Lüften, schuldet er Schadensersatz für die Beseitigung. Eine Kündigung kommt nur in Betracht, wenn der Mieter die Wohnung trotz Abmahnung erheblich gefährdet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist auch hier die Beweisführung zur Ursache.

Wann Sie anwaltliche Hilfe brauchen

Vor einer fristlosen Kündigung, weil Fehler teuer werden, und sobald der Vermieter den Schimmel auf Ihr Lüftungsverhalten schiebt. Wir setzen Fristen, beziffern die Minderung und sichern Beweise für Mieter und Vermieter. Mietrechtsschutz greift in der Regel nach einer Wartezeit von drei Monaten; die Deckungsanfrage stellen wir für Sie.

Weiterführend: Anwalt Mietrecht Leipzig · Fristen zur Wohnungskündigung · Kündigung durch den Vermieter

FAQ