LG Berlin – Urteil vom 28.02.2023 (Az.: 9 C 255/22)

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung vorgeschoben? Das Amtsgericht Görlitz hat in seinem Urteil vom 28.02.2023 wichtige Kriterien aufgestellt, die Mieter und Vermieter kennen sollten.

Das Urteil im Überblick

Das Amtsgericht Görlitz (Az.: 9 C 255/22) hat eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam erklärt und damit die Räumungsklage einer Vermieterin abgewiesen. Der Fall zeigt exemplarisch, wann Gerichte eine Eigenbedarfskündigung als vorgeschoben ansehen.

Sachverhalt: Kündigung nach langem Mieterhöhungsstreit

Die Vermieterin kündigte ihrer Mieterin im September 2021 wegen Eigenbedarfs für ihre Tochter
zum 30.06.2022. Besonders brisant: Zwischen den Parteien lief seit 2015 ein Rechtsstreit über eine
Mieterhöhung.

Entscheidende Details

• Etwa eine Woche vor der Kündigung kam es zu einem Telefongespräch.
• Der Ehemann der Vermieterin beschimpfte die Gegenseite als „Dilettanten“.
• Er äußerte drohend, die Mieterinnen würden „schon sehen, was sie davon haben“.
• Im selben Haus standen mehrere vergleichbare Wohnungen leer.

Gerichtsentscheidung: Indizien sprechen gegen echten Eigenbedarf

Das Gericht sah die Eigenbedarfskündigung als vorgeschoben an und führte mehrere Indizien an:

Zeitlicher Zusammenhang

Die Kündigung erfolgte nur eine Woche nach dem konfliktreichen Telefongespräch im laufenden
Mieterhöhungsverfahren.

Drohende Äußerungen

Die Äußerungen des Ehemanns der Vermieterin ließen „keine andere Deutung zu“ als den Versuch,
die widerspenstige Mieterin loszuwerden.

Verfügbare Alternativen

Im selben Haus standen unstreitig weitere Wohnungen mit 73 qm bzw. 65 qm leer, die den
angeblichen Eigenbedarf der Tochter hätten befriedigen können.

Rechtliche Einordnung: Wann ist Eigenbedarf vorgeschoben?

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter:

• keinen echten Eigenbedarf hat und nur einen Vorwand sucht
• unlautere Motive verfolgt (z.B. Rache für Mieterhöhungsstreit)
• geeignete Alternativen im eigenen Bestand ignoriert

Beweislast und Indizien

Mieter müssen nicht den fehlenden Eigenbedarf beweisen, sondern können durch Indizien Zweifel
säen:

• Zeitlicher Zusammenhang zu Konflikten
• Äußerungen des Vermieters
• Verfügbare alternative Wohnungen
• Widersprüchliches Verhalten

Praxistipps für Mieter

Bei verdächtiger Eigenbedarfskündigung sollten Sie:

• alle Äußerungen des Vermieters dokumentieren
• nach anderen freien Wohnungen im Haus/Bestand recherchieren
• den zeitlichen Zusammenhang zu Konflikten prüfen
• anwaltliche Beratung suchen

Wichtig: Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht automatisch unwirksam, nur weil parallel Streitigkeiten laufen. Es müssen konkrete Indizien für unlautere Motive vorliegen.

Praxistipps für Vermieter

Um erfolgreiche Eigenbedarfskündigungen auszusprechen:

• echten, konkreten Bedarf nachweisen
• Verdrohungen und emotionale Äußerungen vermeiden
• bei verfügbaren Alternativen schlüssig begründen, warum gerade diese Wohnung benötigt wird
• professionelle rechtliche Beratung einholen

Fazit: Emotionen können teuer werden

Das Görlitzer Urteil zeigt: Vermieter sollten bei Eigenbedarfskündigungen emotionslos und strategisch vorgehen. Unüberlegte Äußerungen und der falsche Zeitpunkt können selbst berechtigte Kündigungen zu Fall bringen.

Die Kosten des Rechtsstreits muss hier die Vermieterin tragen – ein teurer Fehler, der sich durch professionelle Beratung hätte vermeiden lassen.

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