Mietvertrag: Alle Fristen zur Wohnungskündigung

Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Als Mieter kündigen Sie ordentlich mit einer Frist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange Sie schon in der Wohnung leben (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Begründung ist nicht erforderlich. Vereinbarungen, die Sie als Mieter schlechter stellen, sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Der dritte Werktag als Stichtag

Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen; dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Der Samstag zählt nach der Rechtsprechung des BGH als Werktag mit (Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04), Sonn- und Feiertage nicht. Verwechseln Sie das nicht mit der Mietzahlungsfrist: Dort ist der Samstag kein Werktag (BGH, Urteile vom 13.07.2010, VIII ZR 291/09 und VIII ZR 129/09).

Beispiel

Geht Ihre Kündigung bis zum 04.11.2026 zu, endet das Mietverhältnis am 31.01.2027. Geht sie am 05.11.2026 oder später zu, endet es am 28.02.2027. Eine verspätete Kündigung ist nicht unwirksam, sondern wird in der Regel als Kündigung zum nächsten zulässigen Termin verstanden.

Alle Kündigungsfristen im Überblick

Wer kündigt, wann	Frist	Grundlage
Mieter, ordentlich, jede Mietdauer	3 Monate (Zugang bis 3. Werktag, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats)	§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB
Vermieter, Mietdauer bis 5 Jahre	3 Monate, nur mit berechtigtem Interesse	§ 573c Abs. 1, § 573 BGB
Vermieter, Mietdauer über 5 Jahre	6 Monate	§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB
Vermieter, Mietdauer über 8 Jahre	9 Monate	§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB
Mieter nach Mieterhöhung (§§ 558, 559 BGB)	bis Ende des 2. Monats nach Zugang, zum Ablauf des übernächsten Monats	§ 561 BGB
Mieter nach Modernisierungsankündigung	bis Ende des Folgemonats nach Zugang, zum Ablauf des übernächsten Monats	§ 555e BGB
Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung	bis 15. des Monats zum Monatsende	§ 573c Abs. 3 BGB
Mieter oder Vermieter, fristlos aus wichtigem Grund	sofort, in der Regel nach Abmahnung oder Fristsetzung	§§ 543, 569 BGB

Zugang bis zum dritten Werktag im Januar beendet das Mietverhältnis zum 31. März, im Februar zum 30. April, im März zum 31. Mai und so fort. Der Samstag zählt bei den drei Karenztagen der Kündigung als Werktag mit (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Ob sich die Frist nach § 193 BGB auf den Montag verlängert, wenn der dritte Werktag ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen; sorgen Sie deshalb für Zugang bis Freitag. Anders bei der Mietzahlung: Für die Zahlungsfrist bis zum dritten Werktag (§ 556b BGB) ist der Samstag kein Werktag, weil Überweisungen nur an Bankarbeitstagen ausgeführt werden (BGH, Urteile vom 13.07.2010, VIII ZR 291/09 und VIII ZR 129/09).

Kündigungsfristen und Voraussetzungen für Vermieter

Der Vermieter kann ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf, eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters oder eine Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 BGB). Fehlt es daran, ist die Kündigung unwirksam. Seine Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Gegen eine ordentliche Kündigung können Mieter bei besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB).

Weitere Informationen erhalten Sie in unserer kostenlosen Erstberatung.

Form: Schriftform und Unterschrift

Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Sie muss eigenhändig unterschrieben sein; E-Mail, Fax, eingescannte Unterschrift oder Messenger genügen nicht. Sind mehrere Personen Mieter, müssen alle unterschreiben, und die Kündigung muss an alle Vermieter gerichtet sein.

Kündigt ein Vertreter, sollte er die Originalvollmacht beifügen. Fehlt sie, kann der Vermieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB); dann muss neu gekündigt werden, und die Frist kann sich verschieben.

Zugang nachweisen

Den rechtzeitigen Zugang müssen Sie beweisen. Am sichersten ist die persönliche Übergabe vor einem Zeugen oder der Einwurf in den Briefkasten durch einen Boten, der den Inhalt des Schreibens kennt und ein Protokoll anfertigt. Ein Einwurfeinschreiben dokumentiert den Einwurf, nicht aber den Inhalt. Ein Einschreiben mit Rückschein belegt den Zugang erst, wenn der Empfänger es abholt. Planen Sie deshalb einige Tage Puffer vor dem dritten Werktag ein.

Sonderkündigungsrechte des Mieters

Nach einer Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder erhöht er nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB).

Nach einer Modernisierungsankündigung

Sie können bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB).

Weitere Fälle

Verweigert der Vermieter ohne wichtigen Grund die Erlaubnis zur Untervermietung, können Sie mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Stirbt der Mieter, können Erben und Vermieter mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).

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Befristete Mietverträge und Kündigungsverzicht

Ein wirksam befristeter Mietvertrag (§ 575 BGB) endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass gekündigt werden muss; eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Häufiger ist ein Kündigungsverzicht im unbefristeten Vertrag; er ist nach der Rechtsprechung des BGH bis zu vier Jahre zulässig. In beiden Fällen bleibt die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Wer früher ausziehen möchte, kann mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen, den Sie schriftlich festhalten sollten.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus (§ 543 BGB), etwa wenn der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht gewährt oder die Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB). In der Regel müssen Sie dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Den Kündigungsgrund müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos, Schriftverkehr und gegebenenfalls einem Gutachten.

Was in das Kündigungsschreiben gehört

Namen und Anschriften aller Mieter und Vermieter, die genaue Bezeichnung der Wohnung, die eindeutige Erklärung, dass Sie das Mietverhältnis kündigen, und den Beendigungstermin. Sicher ist die Formulierung „zum nächstmöglichen Termin, nach meiner Berechnung zum …“. Hinzu kommen Ort, Datum und die Unterschriften aller Mieter. Eine Bitte um Bestätigung und ein Vorschlag für den Übergabetermin sind sinnvoll, für die Wirksamkeit aber nicht erforderlich.

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