Mieterhöhung: Zahlung unter Vorbehalt ist keine Zustimmung – Wichtiger Beschluss des LG Berlin
LG Berlin – Beschluss vom Juni 2020 (Az. 64 S 95/20)
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Das Wichtigste in Kürze
- Zahlen Sie eine erhöhte Miete ausdrücklich unter Vorbehalt, liegt darin regelmäßig keine Zustimmung zur Mieterhöhung (LG Berlin, Beschluss vom Juni 2020, 64 S 95/20).
- Anders kann es bei vorbehaltloser Zahlung sein: Wer die erhöhte Miete mehrfach ohne Einschränkung zahlt, stimmt in der Regel stillschweigend zu (BGH, Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16).
- Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird nur mit Ihrer Zustimmung wirksam. Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Prüfung; danach kann der Vermieter binnen drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).
- Der Vorbehalt sichert Ihnen die Prüfung, ersetzt sie aber nicht: Ist die Erhöhung berechtigt, kann das Gericht Sie zur Zustimmung verurteilen.
- Ohne Zustimmung oder Urteil müssen Sie die Erhöhung nicht zahlen. Wegen nicht gezahlter Erhöhungsbeträge kann frühestens zwei Monate nach rechtskräftiger Verurteilung gekündigt werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).
Stimme ich einer Mieterhöhung zu, wenn ich die höhere Miete unter Vorbehalt zahle?
Nein. Zahlen Sie die erhöhte Miete ausdrücklich unter Vorbehalt, liegt darin regelmäßig keine Zustimmung zur Mieterhöhung (LG Berlin, 64 S 95/20). Anders ist es, wenn Sie mehrfach vorbehaltlos zahlen; dann nehmen Gerichte in der Regel eine stillschweigende Zustimmung an. Ob die Erhöhung berechtigt ist, sollten Sie in der Überlegungsfrist prüfen lassen.
Der Fall: Mieter zahlt höhere Miete unter Vorbehalt
Ein Vermieter forderte eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Mieter zahlte die erhöhte Miete, erklärte jedoch ausdrücklich, dass dies „unter Vorbehalt“ geschehe. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zustimmung. Das Landgericht stellte klar, dass in der Zahlung unter Vorbehalt keine Zustimmung liegt; über die Berechtigung der Mieterhöhung war deshalb im Zustimmungsprozess zu entscheiden.
Die Entscheidung des Gerichts
Keine konkludente Zustimmung bei Vorbehalt
Das Landgericht Berlin stellte eindeutig klar: Eine Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt stellt keine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung dar.
Das Gericht führte aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entscheidend ist, ob ein objektiver Empfänger aus dem Verhalten des Mieters auf einen Rechtsbindungswillen schließen würde. Bei einem ausdrücklich erklärten Vorbehalt ist dies nicht der Fall.
Was bedeutet das für Mieter?
Strategische Vorteile der Vorbehaltszahlung
Mieter können durch die Zahlung unter Vorbehalt:
- Zeit gewinnen für die rechtliche Prüfung der Mieterhöhung
- Eine ungewollte Zustimmung vermeiden, die in einer vorbehaltlosen Zahlung liegen kann
- Ihre Rechte wahren, ohne der Mieterhöhung zuzustimmen
Praktisches Vorgehen
- Schriftlicher Vorbehalt: Erklären Sie bei jeder Zahlung ausdrücklich und schriftlich den Vorbehalt.
- Dokumentation: Bewahren Sie alle Überweisungsbelege und Schreiben auf.
- Rechtliche Prüfung: Lassen Sie die Berechtigung der Mieterhöhung anwaltlich prüfen.
- Überlegungsfrist nutzen: Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit; lassen Sie die Erhöhung in dieser Zeit prüfen.
Rechtliche Einordnung und Bedeutung
Diese Entscheidung bestätigt die gefestigte Rechtsprechung des BGH und gibt Mietern wichtige Rechtssicherheit. Sie zeigt, dass Mieter nicht vorschnell durch unbedachte Zahlungen ihre Rechte verlieren.
Mieterhöhungen rechtlich prüfen lassen
Nicht jede Mieterhöhung ist rechtmäßig. Häufige Fehlerquellen:
- Formfehler bei der Begründung
- Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Zu kurze Fristen zwischen Mieterhöhungen
- Unzulässige Modernisierungsumlagen
Fazit: Ihre Rechte als Mieter
Der Beschluss des LG Berlin stärkt die Position von Mietern: Wer unter Vorbehalt zahlt, stimmt der Mieterhöhung nicht zu. Der Vorbehalt verhindert eine ungewollte Zustimmung, ersetzt aber nicht die Prüfung des Erhöhungsverlangens.
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